No último artigo (https://www.fiifacil.com.br/post/porque-investir-em-reits ), você entendeu os motivos para investir nos excelentes ativos pagadores de dividendos que possuem grande diversificação: os REITs.
Ok, você já tem o alvo ("renda dolarizada") e a flecha (patrimônio). Mas como fazer um ir de encontro ao outro? Bem, assim como um atleta necessita de treinamento antes de participar de uma competição, você, investidor, precisa estudar os ativos nos quais pretende alocar seu montante, afinal, não se atira uma flecha de olhos vendados (ainda mais quando ela é seu dinheiro!). Mas, qual o primeiro passo para analisar um REIT? Eu brado: o setor! Comece pelo setor!
Para sua primeira tarefa, anote esta dica: esteja atento à cultura do país. Isso porque, além de fazer o valuation e analisar métricas, é necessário entender qual é o tipo de negócio, se há demanda na região onde opera, observar os hábitos daquela sociedade, qual é o público-alvo, quais localização e qualidade dos imóveis, custo das operações e do pessoal, competição, forma de contrato, etc.
Você não deve estudar um REIT de varejo nos Estados Unidos, por exemplo, com perspectiva semelhante à que temos dos fundos imobiliários de shoppings brasileiros. No Brasil, tendemos a centralizar nossa visão dos shoppings como locais seguros de lazer, visitados por indivíduos de várias classes sociais, além da função comercial, obviamente atrelada também ao entretenimento proporcionado.
Na cultura americana, porém, o olhar do investidor não deve ser maculado por uma ótica semelhante, haja vista que o setor de varejo de seus REITs é muito abrangente, tendo sido, inclusive, impactado severamente com a atual crise, apresentando reduções significativas em suas cobranças de aluguéis. Apenas para se ter uma ideia, o uso de tais espaços é voltado especialmente nas vendas - que, devido ao efeito do e-commerce, tem sido impactado negativamente - e no oferecimento de estacionamentos para grandes varejistas (âncoras), que estão fechadas ou abrindo com tempo reduzido.
Tendo em vista a necessidade em examinar bem a influência da cultura do país no setor a ser examinado, apresento-lhe a segunda recomendação: na escolha do REIT, busque setores resilientes e que façam sentido com seu perfil. Vejamos um exemplo: caso você deseje crescimento do seu patrimônio, é interessante buscar ativos que alternem entre dividendos satisfatórios (levando em consideração também que a taxa de juros americana é baixa) com REITs de setores que possuem perspectivas de crescimento. Por outro lado, se você está procurando alocações que venham a permitir renda em um tempo não tão distante, não deixe de buscar setores também resilientes, mas foque naqueles já consolidados e precificados no mercado.
A título de compreensão (não é recomendação), a STAG é um REIT já consolidado no mercado que, na forma de contrato triple net lease, opera propriedades industriais em 38 estados com mais de 450 imóveis, apresenta DY de 4,5%, e cresce lentamente. Em contrapartida, a American Tower (AMT) se concentra no setor de infraestrutura, com um DY ínfimo de 0,60%, mas com um grande potencial com a implementação do 5G nos EUA. (data considerada: 19/09/20)
Por fim, para ajudá-lo em sua tarefa de hoje, abaixo listamos alguns sites para análise tanto de setor quanto de métricas:
Setores: https://www.reit.com/
Se identifica como um atleta sem treinamento? Acompanhe-nos pelas redes sociais e acerte o alvo:
Instagram: https://www.instagram.com/reitsinvestments/
Telegram: t.me/reitsinvestments
Aline Barbosa, Ana Medeiros e Eunice Rodrigues - Equipe ReitsInvestments
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