Os Fundo Imobiliários mais complicados do setor são os FIIs de Papel. Eles investem indiretamente comprando títulos lastreados no Mercado Imobiliário. Esses títulos privados (bancários ou não) são os "papeis" e representam uma estrutura de dívida (com investidor/credor e devedor). Por esse motivo, para entender este segmento é importante conhecer quais são as garantias da Operação e como funciona o fluxo financeiro (Lastro) da mesma.
Hoje iremos explicar os prós e contras desse segmento. Respondendo algumas perguntas comuns. Vamos lá! "O que são os Fundos de Papéis?" Basicamente, são Fundos que buscam retorno por meio da aquisição de títulos imobiliários, podendo ser: CRIs (Certificados de recebíveis imobiliários), LCIs (Letras de crédito imobiliário), LIG (Letra Imobiliária Garantida) ou LHs (Letras Hipotecárias). Contudo, o principal veículo dos Fundos de Papéis são os CRIs, vamos focar neles. O que exatamente são os CRIs? Os certificados de recebíveis imobiliários são títulos emitidos por securitizadoras como uma forma de financiar o Mercado Imobiliária. Os CRIs são operações estruturadas complexas que permite a negociação da dívida com lastro imobiliário. O lastro pode ter diversas origens e naturezas, tais como: (i) um Financiamento Imobiliário; (ii) um Contrato de Locação; ou (iii) uma Compra e Venda de Imóveis.
A securitizadora exerce o papel de intermediária entre o devedor e os investidores, administrando a operação e fornecendo dados aos Mercado de Capitais e ao investidor.
E quais as vantagens de investir em Fundos de Papéis?
A principal vantagem de investir nesses Fundos são os rendimentos normalmente mais altos, já que esses Fundos tendem a possuir dívidas lastreadas aos indexadores de inflação (IPCA ou IGPM) ou ao CDI, dessa forma, os rendimentos mensais são pagos com o acréscimo da inflação. O fundo devolve a correção monetária nos rendimentos mensais, e por esse motivo o Valor Patrimonial não valoriza.
Existe desvantagens?
SIM! Se o rendimento entrega a correção monetária, então, o valor patrimonial não valoriza no tempo. Portanto, o investidor fica responsável pelo reinvestimento. Caso, não o faça o VP perde poder de compra ao longo do tempo. Outra dificuldade encontrada pelo investidor é a analise de Crédito. Como o fundo compra várias CRIs, para saber a qualidade de um FII de papel o investidor deve analisar as operações em termos de Credito (Lastro, Garantia, qualidade do Devedor) e as taxas oferecidas nas mesmas, para definir se estão num bom risco retorno.
Tem uma segunda discussão que falaremos em um próximo Artigo, as taxas oferecidas nos CRIs e como definir uma operação High Yeld ou High Grade. Essa complexidade de termos e estrutura fazem que essas operações gerem duvidas e muita desinformação induzindo ao iniciante a cometer erros.
E então, gostou de conhecer os Fundos de Papel? Quer saber mais? Comente.
É iniciante e quer conhecer mais sobre o Mundo de Fundos Imobiliários?
Veja esses Artigos:
Renda Fácil ou Renda Passiva: O que é Fundo Imobiliário?
Vilã ou heroína? O papel da Taxa de juros no Preço de Fundos Imobiliários
Fundos de Fundos ou FoF: Devo Ter na minha Carteira?
Em breve voltaremos com mais textos sobre os outros segmentos.
Desde já desejo a todos bons estudos e ótimos investimentos!
Odemir Andrade - Colaborador do site, investidor e entusiasta de FII's
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