Damos início hoje à série de artigos denominada “Uma Opinião”, onde autores e investidores terão a oportunidade de apresentar a sua opinião a respeito de um tema, um fundo, o que bem entender. Importante: essa é uma opinião do autor, não do site.
Lançando a série escolhi logo de cara um tema polêmico. Venho aqui falar sobre a judicialização dos contratos atípicos.
Está bem, vamos acabar com o juridiquês. Judicializar um tema nada mais é do que discuti-lo frente ao Poder Judiciário com a intenção de buscar um resultado prático. Já vamos tratar disso.
Contratos atípicos, também conhecidos como contratos inominados, são todos aqueles contratos que não estão previstos em lei, sendo decorrentes da vontade e necessidades das partes que pretendem realizar um negócio jurídico.
Obviamente, esses contratos são legais desde que se atentem para as normas gerais previstas no Código Civil Brasileiro, ficou curioso, dê uma olhada no artigo 425 do mencionado Código.
Atentando a nossa realizada de investidores de fundos imobiliários, observamos duas formas de contratos atípicos comum em nosso, conhecidas pelas siglas SLB (sale and leaseback) e BTS (buit to suit).
O SLB ocorre sempre que uma empresa, necessitando de capital, opta por desmobilizar o seu capital, vendendo edifício onde está instala, locando-o imediatamente do comprador.
Por sua vez, o BTS se dá quando o dono do terreno/imóvel constrói ou reforma edifício para atender as necessidades de inquilino específico. Nestes casos, o futuro inquilino acompanha a evolução da obra desde o início, já deixando claro como deseja o imóvel para locação.
Observamos em ambas a modalidade contratos de longa duração, onde não se admite revisionais, com reajustes pré-determinados com base em índices de mercado e multas nada agradáveis caso queira o inquilino rescindir o contrato.
Costumo dizer: multa não assusta quem pretende cumprir o contrato/acordo.
Nesse período de pandemia muitos inquilinos estão buscando o Poder Judiciário para poder renegociar cláusulas do contrato atípico. Um caso que ficou extremamente conhecido foi o Santander X RBVA11. Recentemente, o fundo AIEC11 também viu seus contratos sendo judicializados por inquilinos.
A discussão ferveu em fóruns de toda a internet, investidores revoltados e preocupados, uma vez que os contratos atípicos trazem grande segurança para os investidores, que podem contar com aqueles aluguéis ao longo dos anos.
Os contratos atípicos e a indústria de fundos imobiliários no Brasil foram colocados em xeque.
No entanto, ainda que não se possa prever o resultado final de um processo, já que não conhecemos previamente o que o julgador pensa sobre o tema. Como advogado acredito ser importante a discussão das teses levantadas nos processos judiciais pelo Poder Judiciário e, com base nessas decisões, construirmos juntos os próximos passos da indústria.
O que tenho visto, até o momento, é algo extremamente positivo para os fundos imobiliários, já que em mais de um processo os contratos e suas regras foram mantidas na íntegra.
Vamos acompanhar de perto o andamento dos processos, mas até o momento, estou satisfeito com a forma como o tema vem sendo enfrentado pelo Poder Judiciário.
Ivan Eugênio - Advogado, investidor e parceiro do FII Fácil.