Pergunta: "Qual a diferença entre Cap Rate e Dividend Yeld?"
Cap Rate é a razão da divisão entre o Aluguel Anual do Imóvel pelo Valor de Compra do Imóvel.
Vamos utilizar como Exemplo um imóvel de R$ 200 mil reais, que possui um Aluguel de 1200 reais.
Cap Rate = 12 * 1200 / 200.000 = 14.400 / 200.000 = 7,2 %
Detalhes: verificar se a Gestão considerou no Preço de Compra do Ativo a Taxa de Transferência do Imóvel. A taxa de Transferência da minha cidade é 2% sobre o Valor da Venda. Portanto, o Preço Total de Compra ficaria:
Preço de Compra (com o custo da transferência) = 200.000 *1,02 = R$ 204.000
Cap Rate = 12 * 1200 / 204.000 = 14.400 / 204.000 = 7,06 %
Dividend Yeld é a razão do Rendimento pago mensal / Preço do Ativo . Pode ser anualizado para se ter uma referência.
Dividend Yeld on Cost é a razão do Rendimento pago dividido pelo Valor de Compra do Imóvel.
Rendimento nesse caso teria que descontar do Aluguel as taxar de Administração do Fundo. Para efeito de comparação vamos considerar uma taxa de 10% sobre a Receita. Como se fosse uma comissão para a uma imobiliária.
Rendimento = 1.200 - 10%*1.200 = 0,9 * 1200 = 1.080
Dividend Yeld on Cost = 12*1080 / 204.000 = 6,35%
taxa Administração Anual = 12*120 / 200.000 = 0,72% a.a. em relação ao Valor Patrimonial.
O rendimento é 95% do Resultado. E o Resultado é a Receita de Aluguel menos as despesas operacionais e administrativas.
Para efeito de simplificação, podemos fazer algo de CAP RATE - (1,0% a 1,5%) = DIVIDEND YELD ON COST.
Para um FII qualquer: FACI11 que tem uma taxa de Administração (E gestão) de 1,1% . Se ele tiver um Cap Rate de 7,5%. A menor taxa de desconta relativa a receita é de 1,1% a.a. , pensando que o fundo ainda pode compor fundo de reserva reter uma parte para reforma, então a taxa das despesas anuais sobre o valor Patrimonial é maior que 1,1%. Admitindo um gasto médio de 0,4%. As despesas anuais refletiriam um valor equivalente a 1,5%. Gerando um Dividend Yeld on Cost de 6,0%.
Obs.: Essas contas estão aproximadas para facilitar o cálculo.
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