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Foto do escritorIvan Eugênio

XPML11 e a pandemia - a realidade


No meio dessa pandemia não podemos ignorar o impacto que os shoppings foram um dos setores que mais sofreram nesse período.


Conversamos com Felipe Teatini, membro da gestão do XPML11, fundo de shopping da XP que tem grandes empreendimentos em seu portfólio. Vale ressaltar que Felipe tem um amplo conhecimento do mercado financeiro especialmente no setor de shoppings, já tendo trabalhado, inclusive, na BrMalls.


Nos últimos anos, o varejo vinha em um excelente recuperação e, no final do ano passado, o que se esperava era um 2020 espetacular. De repente, veio a pandemia e virou tudo de cabeça para baixo.


No mês de março/2020, quando de fato começou a pandemia, o XPML11 cessou a distribuição de rendimentos. Este mês foi de fato impactante, uma alta inadimplência do condomínio. De fato, foram três meses bem complicados para o fundo e para o setor.



Foi uma crise verdadeiramente sui generis, diferentes de todas as outras passadas. Houve de fato um trabalho conjunto entre a gestão e administração de cada estabelecimento que compõe o portfólio do fundo.

Felipe percebeu a importância do administrador do shopping ter, também, participação no empreendimento. A verdade é que o shopping que gera maior receita para o seu administrador atrai maior atenção e cuidado desta empresa.


Extremamente importante foi a parceria não só da gestão com a administração, mas também com o lojista. Vale lembra, um shopping não existe sem o lojista.



Inclusive, percebemos que abertura dos shoppings por tão somente 4 horas foi péssima para o lojista, o retorno, de fato, começou quando os shoppings voltaram a abrir por pelo menos 6 horas.


Os cotistas mais conservadores compreenderam o posicionamento do fundo e a necessidade de se realizar tais atos. Obviamente, a gestão recebeu críticas de uma parte da indústria, contudo, com o tempo o posicionamento da gestão foi sendo compreendido, ficando comprovada a necessidade de se realizar tais atos no início da pandemia.


Logo quando iniciou a pandemia o fundo tinha uma dívida grande com um CRI. Tendo caixa e uma boa relação com os credores, realizou uma grande amortização, ganhando uma carência para voltar a pagar a dívida tão somente em agosto/2021. Esse movimento trouxe uma certa tranquilidade para o fundo enfrentar a dívida.


Neste segundo semestre, o fundo recebeu uma proposta excelente para a venda do Shopping Belém, a qual era irrecusável. Contudo, Felipe faz questão de dizer que o último rendimento não tem nenhum valor advindo do ganho de capital da venda realizada pelo fundo.


A gestão está vendo alguns posicionamentos de profissionais do mercado financeiro extremamente positivos para os shoppings. De fato, estamos vendo uma excelente melhora, entretanto, a gestão está com os pés no chão, acreditando em uma melhora atrativa.


As empresas de shoppings divulgaram resultado do último trimestre e estamos sim percebendo uma melhora. Além disso, com os juros em patamares baixos, muitos empresários estão tendo acesso a um crédito barato e dando início a seus empreendimentos.



O primeiro shopping do Brasil, Iguatemi da Faria Lima, nasceu com o escopo de ser um centro de lazer, não apenas um centro de compras. Atualmente, nós temos escolas, academias, mercados, uma gama de atividades, se mostrado um excelente centro social, facilmente adaptável para inúmeras situações.


Na pandemia, os shoppings se adaptaram a venda on-line, sendo certo que essas vendas estão sendo computados no fundo e sendo distribuídas como rendimento para seus cotistas.


Com relação aos descontos dados na pandemia, esse desconto foi variável, dependendo do empreendimento do fundo. Exemplo, o Catarina Fashion Outlet é um empreendimento que não teve qualquer desconto, o mesmo não ocorreu em outros empreendimentos do fundo.


Entrando no portfólio, um ponto que não podemos deixar de destacar é a última avaliação realizada pelo fundo no meio deste ano, sendo que valor patrimonial do fundo cresceu 4% do ano anterior para este ano. Ainda que seja a crise pela qual estamos enfrentando, o fundo teve o seu valor patrimonial valorizado.


A realidade atual mostra como a indústria de shopping é forte e tem um grande espaço de crescimento, com empresas que estão atuando de forma séria, dando especial atenção para seus empreendimentos.



Conta pra mim: somos sócios no XPML11 ou não?

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Rodrigo Prze
Rodrigo Prze
06 dic 2020

Grande Eugênio

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