O valor patrimonial (VP) nos fundos imobiliários de recebíveis, os famosos fundos de papéis, é um filtro que todo investidor deve considerar ao realizar seus investimentos
Através dele sabemos, ao menos aproximadamente, o valor do ativo que estamos comprando e, de forma simples, podemos projetar um retorno futuro.
Lógico, não vamos acertar na vírgula, mas, ainda assim, é possível aproximar o valor.
Vira e mexe escutamos em entrevista, você não gostaria de pagar R$120,00 em uma nota de R$100,00?
Outro dia, lendo um excelente artigo escrito pelo Prof. Roni Mendes, publicado em seu LinkedIn, passei a ver essa métrica com outros olhos, dando-lhe maior atenção.
A título de exemplo, vamos imaginar um fundo imobiliário que tenha o seu valor patrimonial marcado em R$100,00 (cem reais).
Supondo que esse fundo entregue um rendimento anual de R$15,00, concluímos que o dividend yield anualizado deste ativo é de 15%, considerando o seu valor patrimonial.
No entanto, temos visto, no mercado secundário, muitos investidores comprando fundos de recebíveis pagando um ágio absurdo, de 40% ou mais.
Vamos continuar no mesmo exemplo. Lembra do nosso FII com valor patrimonial de R$100,00. Se o investidor aceita pagar um ágio de 40% acaba pagando na cota o valor de R$140,00.
Aí vem a notícia ruim. Ou melhor dizendo…
Aí vem a realidade.
O investidor que pagou R$140,00 vai receber os mesmos R$15,00 de rendimentos. Assim como o investidor que comprou no valor patrimonial.
Logo, o seu dividend yield passa a ser de 10,71%. Sabe o que isso representa?
Um rendimento aproximadamente 28,6% inferior. Não entendeu? Você vai receber R$15,00, assim como o investidor que comprou no Valor Patrimonial, no entanto, levando em consideração o seu preço médio, esse rendimento representa yield muito menor.
O contrário ocorre quando o investidor compra a cota com deságio.
No caso, se o investidor pagar a quantia de R$90,00 na cota do mesmo fundo, ele também receberá o mesmo rendimento, ou seja, R$15,00.
Todavia, neste caso, estamos falando de um dividend yield anualizado de 16,67%, ou seja 11,13% a mais do que o investidor que comprou no valor patrimonial.
Entenderam o motivo pelo qual devemos nos preocupar com o valor pago na cota de um fundo imobiliário de recebíveis?
Quer conhecer mais sobre outras métricas? Que tal dar uma olhada sobre o cap rate?
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