RECT11

Fato Relevante do 23/06/2020

"Destinação dos recursos: Os recursos decorrentes da Oferta terão a seguinte destinação, observada a seguinte ordem:

(a) em primeiro lugar, se forem emitidas Novas Cotas em quantidade suficiente, será realizado o pagamento de parte do saldo remanescente referente à aquisição de andares do Edifício Canopus, em Barueri e do Edifício Parque Cidade Corporate, em Brasília, divulgada no fato relevante publicado pelo Fundo em 18 de dezembro de 2019. O valor aproximado deste pagamento é de R$75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais);

(b) em segundo lugar, desde que seja firmado compromisso de compra e venda e/ou escritura definitiva de compra e venda e caso haja recursos suficientes, poderá ser realizada a aquisição de um imóvel que se encontra em fase de negociação, cujo valor totaliza, aproximadamente, R$ 280.000.000,00 (duzentos e oitenta milhões de reais) (“Imóvel”). A expectativa é que esta potencial transação resulte em uma taxa de capitalização de, aproximadamente, 8,3%."

O Fundo foi iniciado em 24/04/2019 (Oferta 230 MM). Em 24/10/2019 registrou uma Oferta 400 para a 2 emissão (323 MM). Em 21/01/2020 anuncia a 3 emissão (Com uma Oferta Restrita - 476 - 300 MM). Em 24 de Abril anuncia a 4 emissão (Com uma Oferta Restrita - 476 - 100 MM). Em 23 de Junho anuncia a 5 emissão (Com uma Oferta Restrita - 476 - 360 MM).

Nesse resumo mostra o Volume arrecadado em cada uma das Ofertas.

Evolução do PL ao longo das Emissões

A partir do mês de Janeiro o fundo RECT11 tornou-se parte do IFIX, o mais relevante índice de acompanhamento do mercado de Fundos Imobiliários no Brasil, representado com um peso de 0,817% (36º Posição).

Característica do Fundo:

Mandato:Desenvolvimento para Renda

Segmento de Atuação:Híbrido

Tipo de Gestão:Ativa

- A empresa Mezzo Assessoria e Planejamento Ltda, um dos locatários do Edifício Canopus, informou ao Fundo sua intenção de devolver um andar, cuja metragem é de 1.037,28 m2. O Fundo está em tratativas para formalizar esta devolução de área, que deverá respeitar o aviso prévio e multa de rescisão estipulados no contrato de locação.

RMG - Renda mínima Garantida - Desta forma o vendedor garante ao Fundo (comprador) uma Renda por um tempo. Essa operação faz sentido inicialmente porque a taxa de ocupação é baixa, e permite um tempo para que os Ativos sejam ocupados, e a receita de alugueis realmente aumente. Qual o risco? O risco da tx de ocupação cair ou não aumentar, então, após o período da RMG acabar, o fundo passa a distribuir menos.

RMG (outras receitas ou complemento de receita)/ Receita Financeira de Maio-20 = R$ 647.528 / R$ 5.148.707 = 0,1258 12,58%

Receita Descontada:

0,1258 (atual) * 0,81 = 0,7081 - renda estimada com desconto

0,59 (risco potencial) * 0,81 = ,47790 - renda estimada com desconto

Essa conta esta errada. Mas como não tenho o dado da Receita % com RMG , tenho apenas o dado em Função da ABL. Vou utilizar este dado.

Em termo de ABL do fundo, 59 % do portfólio tem RMG.

Concentração por ABL / Região:

SP - 57%

RJ - 29%

DF - 7%

PR - 7%

Com base no Relatório Trimestral (1/2020).

O edifício da Barra da Tijuca corresponde a 63,24% da Receita do FII. Esse dado é fundamental para essa análise. Lembrando que após março o fundo adquiriu mais dois empreendimentos Campos Corporate e Emiliano. Com esses empreendimentos novos o percentual deve cair mais ainda estar acima de 50% (estimado). A concentração de renda nesse ativo gera um alerta enorme. O Cap Rate dessa Operação indicado é 13,45% ( com base no contrato com a Vivo que vence 2021,é sustentável?).

Ativos com RMG

Edifício Canopus - Torre Sul e Norte - 23% de ABL do Fundo - SP - RMG

Tx Ocupação - 64 %

Tx Ocupação - 50 %

Parque Cidade - 7% de ABL do Fundo - DF - RMG

Tx Ocupação - 83 %

Edf Barra da Tijuca - 29% de ABL do Fundo - RJ- RMG

Tx Ocupação - 100 %

Vacância 9 %

A vacância está baixa, mas a capacidade de ocupação da localização do fundo é questionável. O RJ está com uma vacância ainda bem alta, depois da ultima crise, e com a Crise atual é possível que essa condição ainda piore.

Apesar de estar em SP o fundo está em localizações secundárias do mercado de Lajes corporativas (Barueri e Santos). Não são regiões ruins mas não tem o mesmo potencial de prédios na Faria Lima, Itaim, ou outra região nobre de SP.

A qualidade dos Ativos é excelente. Todos os ativos são classe A ou maior. A - 36% / AA - 39% / AAA - 25%. Veja o Relatório para fotos.

Resumo:

Para Buy&Hold, não obedece a Regra dos Três (Gestão, Ativo e Localização). Localização não agrada, além da concentração financeira do Ativo da Barra da Tijuca.

Para Perfil de Gestão Ativa e Risco. Excelente qualidade de ativos, caso a tx de ocupação melhore nos próximos meses. Outra ponto positivo é a gestão, mas o "pipe line" da 5 emissão vai ser decisivo para diminuir o risco. No curto prazo, o ativo não parece ter problema. O contrato mais importante

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