I Presidente Vargas - #PRSV11
Proposta de Venda Parcial e Amortização
Fundo: Gestão Passiva
Ativos do PRSV11: Ed Torre Boa Vista e Ed Torre Vargas
Hedge DTVM e Hedge Gestão Assume em 19/06/20 após Assembleia.
Sai BEM DTVM e LATOUR Gestão. A assembleia foi que tirou a administradora e destituiu a Gestora foi chamado por cotista.
Vp = R$ 364,32 (31/08/2020 - essa avaliação foi organizada ainda pela antiga Administradora e Gestora)
PL = R$ 71 MM
Histórico de Vacância e Mercado do RJ
Veja o Gráfico:
5% de vacância até 2012
2016 a 2020 vacância acima de 30%
Principais causas: Fraco desempenho do Setor de O&G (Petroleo )e também dos setores públicos
Entrega de novos Projeto entre 2016 - 2020 foi o equivalente a 750 mil m² de ABL (deixou o RJ com absorção liquida Negativa e ainda com uma grande vacância)
No intuito de mostrar um segundo semestre de 2020 ainda problemático, o Setor de O&G corresponde a 40% das devoluções do Mercado Carioca. Situação provocado pela Crise do Petroleo somada a baixa demanda pro produtos derivados (Devido ao Covid), obrigando as empresas do segmento a redução de Custo e diminuição das Operações.
Avaliação em termos de Preço do Aluguel / m²
Veja o Gráfico:
2010 - R$ 102 / m²
2012 - R$ 128 / m²
2020 - R$ 69 / m²
Cenário bem desafiador e sem previsão de retorno a níveis melhores.
VP = R$ 982 em maio/2010 . Atualmente, VP = R$ 364,34
Estratégia da Hedge:
1) Alugar Áreas Vagas no Edf Torre Boa Vista.
Custo vago R$ 30 / m².
2) Redução da taxa condominial
Revisando os Contratos de terceiros.
3) Melhorias - Inicio do Estudo
Aumenta VP, mas exige Aporte dos cotistas. Nada de Concreto apresentado, ainda estado inicial.
4) Vendas
Venda parcial do Fundo:
Venda do Edifício Torre Vargas para o Grupo Assim (contrato aluguel 2022) - proposta valida até 30/10/2020
Proposta: R$ 42 MM - ( Liq para o fundo R$ 41,1 MM)
Custo Inicial do Ativo para fundo: R$ 70,2 MM (- R$ 28 MM perda patrimonial cota 2010 inicial)
Última Avaliação: R$ 26,4 MM ( Aumento de 59%)
Ganho da Proposta de 21% em relação a ultima avaliação do dia 31/08/2020 em relação ao PL do PRSV11.
Observação:
A taxa de Adm = 0,375% do PL, contudo, existe uma taxa min de R$ 40 k.
Após a Amortização a taxa de Adm/Gestão ficará mais oneroso por cota.
Como será feita a amortização se aprovada ?
Para os cotista do HFOF11 a gestão gera valor e vai dar ganho de Capital. Para os investidores apenas do PRSV11, vai gerar perda de Capital irrecuperável. E o que me deixa preocupado é que a voz do cotista que tem posição ganhadora pode decidir por uma venda que só é benéfica para quem entrou nos últimos dois anos.
E você cotista do PRSV11 irá aderir ? e você Cotista do HFOF11?
Proposta Original feita pelo Administrador:
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