HGLG11, a 7ª emissão

O HGLG11 é um fundo que dispensa qualquer comentário, gestão CSHG, fundo teve inicio do IPO em 25/06/2010, possui mandato de Renda. O fundo teve sua Cota de Mercado valorizada em mais de 70 %, enquanto sua cota patrimonial em mais de 50% (Vp por Cota R$146,94). Parte desse ágio vem da Gestão do fundo que traz muita segurança e transparência. Além disso possui um portfólio que tem gerado bons resultados com um histórico de Vacância também baixo. A vacância física, hoje, está em 15,2% e a financeira em 6,5%.

O Fundo possui 277.168 cotistas e um ABL total de 691 mil m². O Preço de mercado está numa faixa de 171 a 173 (hoje, R$ 172,00). No Relatório Gerencial de março o Ativo veio com gráfico de rentabilidade:

Outra novidade interessante é o rebranding. A marca HGLG11 teve um novo formato mais ligado ao fundo e menos ligado a Gestora. Esse estilo de identificação visual é muito comum nos REITs e em empresas.

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Legal, mas viemos aqui conversar sobre a 7ª emissão e essa tem sido bem diferente. O fundo fez a 6ª emissão em Julho e Agosto de 2020 totalizando mais 1 bilhão em novos investimentos com um Preço de R$ 155,37. O fundo veio com essa captação ainda com Caixa da 6ª emissão mais de 340 milhões em caixa e um mercado de Renda (focado em tijolo muito mais desafiador), mesmo, assim o valor da oferta veio R$ 169,79. O que isso significa? Basicamente que o atrativo da oferta não é o Preço. Sem entrar no mérito da Precificação dessa emissão, a diferença entre Mercado secundário e primário está bem baixa, o mercado de Galpão está líquido (muitos fundos com Capital), com baixos CAP Rates e o mercado de FIIs (ainda com muita pessoa física) está assustado com a recente Alta da Selic e possível aumento significativo da mesma. Sem contar, é claro, com o Alto Caixa remanescente do Fundo.

Mas o engraçado é que do ponto de vista de "Tijolo" a viabilidade trouxe aspectos interessantes para investidores. Para ser mais didático, a tese imobiliária montada pela Gestão se adequa perfeitamente ao momento de Mercado e traz ótimas perspectivas futuras. O fundo entra como uma tese parcial de desenvolvimento, o que pode assustar muitos rentistas de cara, mas com o tamanho do Fundo tende a trazer mais Yeld no longo prazo e afetar muito pouco no curto prazo.

O Fundo que possui um PL de 2,72 Bi vem na 7ª emissão esperando captar 749 Milhões (com os 20% adicional pode chegar a R$ 900 Milhões). Como é de praxe a oferta é Coordenada pelo Credit Suisse mas possui outras corretoras na parceria de distribuição, a data base é dia 26/04/21 e possui rateio Linear (igualitário). Os cotista terão diretio de exercer a preferência entre os dia 03 /05 e 13/05/21 com liquidação em 17/05/21. O período publico será compreendido entre 18/05 e 26/05/05 com liquidação 01/06/21.

Obs.: Esse artigo foi escrito com base no prospecto preliminar e até o inicio da oferta a CGHG deve emitir a prospecto definitivo. Contudo, a tese imobiliária do ativo já se encontra.

Tese imobiliária: Curva de queda na taxa de vacância e aumento da absorção líquida dos Ativos. Parte do preço dos ativos tem se mantido no mesmo preço desde 2017.

Montada a tese de Galpões a CSHG propõe nessa emissão que parte do seu portfolio seja dedicado ao desenvolvimento (o que pode assustar muitos rentistas, mas os benefícios a longo prazo e baixa exposição para um fundo de quase 3 bilhões já fazem sento). E por que colocar Desenvolvimento?

Simplesmente por TIR. Grande parte do Ganho dos Ativos que as vezes fica na mão do vendedor é internalizado pelo fundo e virá CAP Rate de renda muito mais atrativos. Além, é claro da possibilidade de venda no longo prazo. A tese envolve cenários de crescimento do aluguel, neutro e queda. Na visão imobiliária, a aposta estaria entre neutro e alta, forçadas pelo aumento do custo de obras!

Como fica?

Pipeline de Ativos:

1) Ativos Prontos

2) Ativos Em Desenvolvimento

Sempre olhe o prospecto definitivo antes de fazer a decisão. Para mostrar a junção da tese dessa emissão com o novo pipeline vou mostrar um dos cenários do Prospecto.

Segue:

Minha visão, apesar de acreditar que estimativa de preço do Ativo foi alta para os anos 1,2 e 3, mesmo apenas em termos de referência (o valor da TIR ficou bem alta). O rendimento nominal crescendo é muito importante, e traz ganhos para o fundo.

RESUMO: Tese imobiliária foi espetacular, bem diferente e detalhada, o preço da oferta não ajuda muito na captação do publico em Geral, mas temos que levar em conta ser um ativo do CSHG, o que normalmente traz institucional e investidores de grande porte. Não é uma tese para ganhar preço de secundário rapidamente e tem foco no longo prazo.

O que você achou dessa emissão? vai participar ?

1)Vídeo sobre HGLG11 (divulgação dia 17/04/2021)

2)Live sobre HGLG11.