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Foto do escritorIvan Eugênio

Fulwood - Quais as novidades no mercado de Galpão Logístico?


No dia 20 de outubro tivemos uma verdadeira aula sobre galpões logísticos com uma equipe fantástica de profissionais da Fulwood.

Vamos as devidas apresentações. Fundada em 1995, a Fulwood é uma empresa incorporadora de galpões e condomínios logístico-industriais que gera valores para investidores e empresas, seja na participação ou na utilização de seus empreendimentos. Tem como clientes e parceiros importantes participantes do mercado de fundos imobiliários, como por exemplo a VINCI e RBR Asset, gestoras dos fundos logísticos VILG11 e RBRL11, respectivamente.

Conversamos com Mariana Schilis Viotti, responsável pela controladoria, está na empresa desde 2008, já tendo participado do desenvolvimento de 4 empreendimentos de sucesso, sendo responsável pela coordenação e execução de um pipeline de 800 mil m².

Gilson Schilis é o CEO e fundado da empresa. Desde o primórdios da empresa (1995), com uma excelente visão de futuro, tem construído com eficiência condomínios industriais e logísticos para locação e venda. Atualmente, falamos de mais de 600 mil m². Importante ressaltarmos que, para agregar valor ao “real estate”, sempre focando na qualidade, tornou-se membro da Green Building Council em fevereiro de 2011.

Da mesma forma, tivemos a honra de conversar com Fernando Pasmanik Schilis, responsável pelo comercial da empresa, visando o relacionamento e prospecção de investidores e novos clientes. Devido a sua brilhante atuação, hoje a empresa tem parcerias extremamente importantes no mercado imobiliário.

A recessão econômica no Brasil durou muito tempo, tendo terminado pouco antes do Governo Bolsonaro, sendo que tivemos até mesmo PIB negativo. Com o início do Governo atual, os espaços imobiliários começaram a ser absorvidos de forma crescente e constante.

No início do ano tivemos a pandemia, sendo que alguns setores pioraram e outros melhoraram. Percebemos que o brasileiro passou a ter uma verdadeira vida on line, comprando roupas, alimentos, móveis, dentre outros produtos. As empresas então começaram a necessitar de espaço para manter seus produtos.


Atualmente, percebemos que alguns galpões estão localizados próximo a rodovias e outros mais próximos as cidades, denominados last mile. No entanto, para a Fulwood não devemos tratar esses galpões de forma diversa. O que percebemos é que os galpões mais próximos das cidades estão sendo ocupados por empresas de varejo.

A construção de um galpão não é tão simples quanto parece. As exigências, principalmente ambiental, para a construção de um galpão é cheia de burocracias que devem ser totalmente superadas. Posto isto, a empresa leva de 1 a 10 anos para solucionar toda a questão burocrática, construir e entregar o empreendimento.

Atualmente, fala-se muito em ESG, sendo que os padrões construtivos de novos galpões estão preocupados com essas questões, buscando implantar telhados que trazem um maior conforto térmico, havendo preocupação até mesmo com o aço utilizado.

Na visão dos construtores, qualidade e sustentabilidade, são características que devem melhorar a cada obra. Com relação a qualidade do imóvel, a Fulwood sempre busca o padrão construtivo mais alto do mercado à época que está sendo construído o galpão. Obviamente, o padrão construtivo muda de ano para ano.

Após a construção, busca-se a captação do cliente e, compreendendo suas necessidades, é formalizado um contrato, sendo que a Fulwood busca um único seguro para todos os seus galpões, baixando o custo deste seguro.


Semanalmente, são realizados reuniões com os gestores dos condomínios onde os galpões estão instalados, visando o cuidado da área comum dos condomínios logísticos, observando a manutenção dos galpões e área comum, necessidade de adequação do galpão para o locatário. Ou seja, não basta apenas construir, é preciso acompanhar o empreendimento, adequando-o as necessidades operacionais dos locatários.

Em voga nos dias atuais, temos os galpões especulativos, que devem ser construídos pensando em todas as possíveis necessidades de inquilinos, para que ele possa agradar o máximo de futuros clientes.

Na visão de Gilson, os contratos de aluguéis são em sua maioria especulativos. Não importa se típico ou atípico, já que em determinado momento o prazo do contrato se extingue.

Desta forma, a construção de um galpão especulativo em um local adequado, com uma excelente infraestrutura, acarreta em uma locação rápida e interessante.

Observamos que Extrema e Cajamar são áreas que estão se exaurindo, ficando cada vez mais caras. Atualmente, na visão da Fulwood, tudo o que está no eixo das rodovias Bandeirantes e Anhanguera são boas posições, não podemos deixar de destacar o entorno de Extrema e também Guarulhos.

Atualmente, a Fulwood vem estreitando parcerias com gestoras de fundos imobiliários, especialmente com a VINCI Partners, também tendo uma parceria com a RBR Asset.

Interessante destacarmos que nos dias de hoje os galpões estão sendo alugados por m³ não mais por m², pensando especialmente no pé direito do empreendimento e necessidades dos inquilinos.

Para o futuro, a Fulwood pretende nos próximos anos dobrar o tamanho da empresa, já o mercado, esperasse que mantenha a tendência de crescimento.

Não sei vocês, mas eu adorei essa conversa, só tenho a agradecer a toda a equipe da Fulwood.


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