No dia 20 de outubro tivemos uma verdadeira aula sobre galpões logísticos com uma equipe fantástica de profissionais da Fulwood.
Vamos as devidas apresentações. Fundada em 1995, a Fulwood é uma empresa incorporadora de galpões e condomínios logístico-industriais que gera valores para investidores e empresas, seja na participação ou na utilização de seus empreendimentos. Tem como clientes e parceiros importantes participantes do mercado de fundos imobiliários, como por exemplo a VINCI e RBR Asset, gestoras dos fundos logísticos VILG11 e RBRL11, respectivamente.
Conversamos com Mariana Schilis Viotti, responsável pela controladoria, está na empresa desde 2008, já tendo participado do desenvolvimento de 4 empreendimentos de sucesso, sendo responsável pela coordenação e execução de um pipeline de 800 mil m².
Gilson Schilis é o CEO e fundado da empresa. Desde o primórdios da empresa (1995), com uma excelente visão de futuro, tem construído com eficiência condomínios industriais e logísticos para locação e venda. Atualmente, falamos de mais de 600 mil m². Importante ressaltarmos que, para agregar valor ao “real estate”, sempre focando na qualidade, tornou-se membro da Green Building Council em fevereiro de 2011.
Da mesma forma, tivemos a honra de conversar com Fernando Pasmanik Schilis, responsável pelo comercial da empresa, visando o relacionamento e prospecção de investidores e novos clientes. Devido a sua brilhante atuação, hoje a empresa tem parcerias extremamente importantes no mercado imobiliário.
A recessão econômica no Brasil durou muito tempo, tendo terminado pouco antes do Governo Bolsonaro, sendo que tivemos até mesmo PIB negativo. Com o início do Governo atual, os espaços imobiliários começaram a ser absorvidos de forma crescente e constante.
No início do ano tivemos a pandemia, sendo que alguns setores pioraram e outros melhoraram. Percebemos que o brasileiro passou a ter uma verdadeira vida on line, comprando roupas, alimentos, móveis, dentre outros produtos. As empresas então começaram a necessitar de espaço para manter seus produtos.
Atualmente, percebemos que alguns galpões estão localizados próximo a rodovias e outros mais próximos as cidades, denominados last mile. No entanto, para a Fulwood não devemos tratar esses galpões de forma diversa. O que percebemos é que os galpões mais próximos das cidades estão sendo ocupados por empresas de varejo.
A construção de um galpão não é tão simples quanto parece. As exigências, principalmente ambiental, para a construção de um galpão é cheia de burocracias que devem ser totalmente superadas. Posto isto, a empresa leva de 1 a 10 anos para solucionar toda a questão burocrática, construir e entregar o empreendimento.
Atualmente, fala-se muito em ESG, sendo que os padrões construtivos de novos galpões estão preocupados com essas questões, buscando implantar telhados que trazem um maior conforto térmico, havendo preocupação até mesmo com o aço utilizado.
Na visão dos construtores, qualidade e sustentabilidade, são características que devem melhorar a cada obra. Com relação a qualidade do imóvel, a Fulwood sempre busca o padrão construtivo mais alto do mercado à época que está sendo construído o galpão. Obviamente, o padrão construtivo muda de ano para ano.
Após a construção, busca-se a captação do cliente e, compreendendo suas necessidades, é formalizado um contrato, sendo que a Fulwood busca um único seguro para todos os seus galpões, baixando o custo deste seguro.
Semanalmente, são realizados reuniões com os gestores dos condomínios onde os galpões estão instalados, visando o cuidado da área comum dos condomínios logísticos, observando a manutenção dos galpões e área comum, necessidade de adequação do galpão para o locatário. Ou seja, não basta apenas construir, é preciso acompanhar o empreendimento, adequando-o as necessidades operacionais dos locatários.
Em voga nos dias atuais, temos os galpões especulativos, que devem ser construídos pensando em todas as possíveis necessidades de inquilinos, para que ele possa agradar o máximo de futuros clientes.
Na visão de Gilson, os contratos de aluguéis são em sua maioria especulativos. Não importa se típico ou atípico, já que em determinado momento o prazo do contrato se extingue.
Desta forma, a construção de um galpão especulativo em um local adequado, com uma excelente infraestrutura, acarreta em uma locação rápida e interessante.
Observamos que Extrema e Cajamar são áreas que estão se exaurindo, ficando cada vez mais caras. Atualmente, na visão da Fulwood, tudo o que está no eixo das rodovias Bandeirantes e Anhanguera são boas posições, não podemos deixar de destacar o entorno de Extrema e também Guarulhos.
Atualmente, a Fulwood vem estreitando parcerias com gestoras de fundos imobiliários, especialmente com a VINCI Partners, também tendo uma parceria com a RBR Asset.
Interessante destacarmos que nos dias de hoje os galpões estão sendo alugados por m³ não mais por m², pensando especialmente no pé direito do empreendimento e necessidades dos inquilinos.
Para o futuro, a Fulwood pretende nos próximos anos dobrar o tamanho da empresa, já o mercado, esperasse que mantenha a tendência de crescimento.
Não sei vocês, mas eu adorei essa conversa, só tenho a agradecer a toda a equipe da Fulwood.
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