O básico sempre funciona! Não tem como discordar. Mas…
Vamos começar o ano com polêmica. Uma pimentinha às vezes cai bem.
O mandato da maioria dos fundos imobiliários são de renda. Desta forma, o fundo tem como objetivo claro adquirir imóveis para locação. Obtendo lucro mensal com aluguéis pagos pelo inquilino, distribuindo-o para seus cotistas.
Simples, não é mesmo?
No entanto, percebemos que os imóveis estão mais valorizados, reduzindo o cap rate das operações, especialmente nas localizações primes.
Ocorre que a indústria de fundos imobiliários está se adaptando aos novos tempos e gestores estão tendo que “rebolar” para gerar valor aos seus cotistas.
E temos que assumir, alguns estão dançando muito bem.
Desenvolvimento em fundos de renda
Na busca pelo melhor retorno para o cotista, devidamente autorizados pelo regulamento, muitos fundos têm buscado desenvolver os seus imóveis, não comprando construídos.
Essa estratégia, embora em nada me agrade o nome, passou a ser denominada por especulativa.
Isso se dá devido ao fato do fundo adquirir o terreno e construir o imóvel sem ter um inquilino alvo.
Estou aqui descartando os contratos built to suit, onde o fundo constrói ou busca a adequação de um imóvel para inquilino certo e determinado. Me refiro à construção de um imóvel para posterior locação.
Percebo em fóruns e aplicativos de conversa a insatisfação de alguns investidores quando um fundo realiza tal movimento.
No entanto, muitos fundos vêm alcançado um “tamanho” que permite a aplicação desta estratégia.
De fato, a construção de um imóvel leva tempo, está sujeito a riscos que a compra por si só não expõe o investidor. Contudo, considerando que o investimento é para o longo prazo, neste período a construção de um imóvel pode gerar um valor que simples compra não alcança.
Novamente, estamos enfrentando o binômio risco/retorno.
Certo, a geração de valor não está tão somente na construção. Toda a qualidade do imóvel e sua localização compõem requisitos indispensáveis para a real geração de valor.
Não tenho aqui a intenção de ser taxativo, mas cito dois fundos que estão desenvolvendo imóveis para posterior locação capaz de gerar valor para o cotista no futuro, são eles, XPLG11 e HGLG11.
Percebam: os fundos citados são de imóveis logísticos.
Lembro-me que, tão logo comecei a estudar sobre fundos imobiliários, li em várias obras que o retorno do ativo logístico tem de ser superior ao retorno dos fundos de lajes e de shopping, por exemplo.
Isso se dá devido ao fato da barreira de entrada ser menor para esses empreendimentos. Sendo essa uma realidade, não deveria o gestor explorá-la? Fica o questionamento.
Mesma estratégia… Execução diversa...
Há também fundos que estão buscando parceiros para desenvolver o imóvel, comprando-o tão logo esteja pronto para locação.
Esses parceiros, normalmente são empresas especializadas ou outros fundos imobiliários, que possuem o mandato de desenvolvimento para venda.
Aqui podemos citar fundos como BRCO11, VILG11 e RBRL11.
Como tudo na vida, temos vantagens e desvantagens.
De um lado, o cotista não corre o risco de execução da obra, muito menos deixa de receber o aluguel daquela fração do patrimônio líquido durante ela.
De outro lado, esse benefício tem um custo que, consequentemente, reduz o valor gerado para o cotista.
Na prática, a teoria é diferente...
Voltamos à velha e conhecida discussão referente ao binômio risco/retorno.
Afinal, na prática, a teoria é diferente.
Longe de mim, bater o martelo, apontar o dedo e afirmar que uma estratégia é melhor que outra.
O importante é conhecer o que de fato está por trás dos movimentos, compreender os seus riscos e adaptar o retorno ao seu perfil de investidor.
Ficou com dúvidas, venha fazer parte do close friends do FII Fácil.
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