Olá pessoal, hoje falaremos a respeito do BTAL11 - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BTG PACTUAL AGRO LOGÍSTICA.
Antes de iniciarmos, peço que fiquem atentos às datas de emissão de cotas e de alocação de recursos, tendo em vistas que outros fundos do setor agro (QAGR11) tiveram problemas na alocação de recursos. Um ponto que me chama muita atenção é a velocidade de alocação e a qualidade de informações expostas nos comunicados do fundo. Sem dúvidas umas das grandes promessas de FIIs do Setor Agro. Sem mais delongas, vamos ao fundo.
O fundo originou-se em de novembro de 2020 quando a BTG PACTUAL alterou a denominação do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – BRICK 29 para FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BTG PACTUAL AGRO LOGÍSTICA, cuja gestão é da própria BTG PACTUAL.
O Objeto do fundo é: “investimento em direitos reais sobre imóveis não residenciais, construídos ou não, com a localização e características previstas no Artigo 5º abaixo, preponderantemente no segmento logístico e industrial da cadeia do agronegócio e com a finalidade principal de produção, armazenagem e processamento de itens, tais como matérias-primas, insumos, produtos intermediários e finais da cadeia do agronegócio, e combustíveis, assim como no segmento de portos, principalmente em terminais de transbordo intermodal (áreas de passagem/troca rápida de modo de transporte) e retro área de portos (“Ativos Alvo”), que gerem renda por meio da sua alienação, arrendamento ou locação, incluindo sua locação atípica, inclusive na forma do art. 54-A da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991 (“Lei do Inquilinato”) e por meio de contratos de built-to-suit, retrofit ou sale and leaseback” (Grifei)
Em 11 de novembro de 2020, foi aprovada a realização da oferta pública de distribuição das cotas da 1ª (primeira) emissão do Fundo. O volume da Oferta foi de, inicialmente, 5.000.000 (cinco milhões) de Cotas, perfazendo o montante total de, inicialmente, R$500.000.000,00 (quinhentos milhões de reais). O valor de emissão de cada cota foi de R$100,00 (cem reais), acrescido do custo unitário de distribuição destinado a arcar com os custos unitários da Primeira Emissão e da Oferta, no valor de R$4,32 (quatro reais e trinta e dois centavos) por cota, totalizando R$ 104,32 (cento e quatro reais e trinta e dois centavos).
Nesta Emissão os alvos da destinação dos recursos eram esses:
Em 22 de janeiro de 2021 foi publicada captação de 5.982.736 (cinco milhões, novecentas e oitenta e duas mil e setecentas e trinta e seis) de cotas, com preço de emissão de R$104,32 (cento e quatro reais e trinta e dois centavos), totalizando R$ 624.119.019,52 (seiscentos e vinte e quatro milhões, centro e dezenove mil e dezenove reais e cinquenta e doiscentavos), valor informado no comunidado do dia 01/02/2021, que corrigiu o anúncio de captação anterior.
Em 01 de fevereiro de 2021 o fundo celebrou com a I.Riedi Grãos e Insumos (“I.Riedi”) a “Escritura Pública de Compra e Venda de Bens Imóveis” (“ECV”), objetivando a aquisição de um imóvel localizado na BR 163, KM 256,5, Toledo/PR (matrículas 73.006 e 73.008, 1º CRI de Toledo/PR - “Imóvel”) no qual se encontra um Complexo Industrial de Sementes. O valor da compra foi de R$41.565.943,24 (quarenta e um milhões, quinhentos e sessenta e cinco mil, novecentos e quarenta e três reais e vinte e quatro centavos) (“Preço da Venda”), pagos pelo Fundo, nesta data. Trata-se de uma operação de Sale & Leaseback (SLB), razão pela qual o Fundo também celebrou com I.Riedi, Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípica (“Contrato de Locação”) pelo período de dez anos, com início de sua vigência nesta data, e aluguel mensal de R$ 320.404,15 (trezentos e vinte mil, quatrocentos e quatro reais e quinze centavos), corrigido anualmente pelo IPCA, Geração de caixa mensal estimada com aluguel: R$ 0,05 / cota.
Em 04 de fevereiro de 2021 o Fundo celebrou com a Usina Coruripe Açúcar e Álcool S/A (“Coruripe”) e GTW Agronegócios S/A (“GTW”), em conjunto com Coruripe, (“Vendedoras”) o “Instrumento Particular de Compra e Venda de Bens Imóveis” (“CCV”), objetivando a aquisição de um terreno com área total de 60,1611 ha localizado em Iturama/MG. Neste Imóvel será edificado um Terminal Intermodal de Transbordo, com área construída de aproximadamente 153.876,39 m2 , viabilizado por meio de uma operação de Built-to-Suit (BTS), razão pela qual o Fundo celebrou com Coruripe, também na presente data, Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípica (“Contrato de Locação”) pelo prazo de quinze anos, com início de vigência nesta data e aluguel mensal de R$ 633.494,60 (seiscentos e trinta e três mil e quatrocentos e noventa e quatro reais e sessenta centavos), corrigido anualmente pelo IPCA. O investimento total neste projeto está avaliado em R$ 83.537.750,00 (oitenta e três milhões e quinhentos e trinta e sete mil e setecentos e cinquenta reais) (“Preço”), a ser pago pelo Fundo em uma conta específica (“Conta Escrow”). O cap rate envolvido é de 9,10% (nove inteiros e dez por cento) e a Gestora estima que o resultado mensal do Fundo será impactado positivamente em aproximadamente R$ 0,11/cota.
No comunicado de 19 de fevereiro de 2021, o fundo informa a seus cotistas e ao mercado que nesta data não haverá divulgação referente a distribuição de rendimentos a serem pagos aos cotistas no dia 26/02/2021.
Em 26 de fevereiro de 2021, o Fundo celebrou com a I.Riedi Grãos e Insumos (“I.Riedi”) a “Escritura Pública de Compra e Venda de Bens Imóveis” (“ECV”), objetivando a aquisição de um imóvel localizado na BR 277, KM 533, Ibema/PR, , no qual se encontra um centro de recebimento de grãos. A compra foi realizada pelo valor de R$ 21.146.355,04 (vinte e um milhões, cento e quarenta e seis mil, trezentos e cinquenta e cinco reais e quatro centavos) (“Preço da Venda”), pagos pelo Fundo nesta data. Trata-se de uma operação de Sale & Leaseback (SLB), razão pela qual o Fundo também celebrou com I.Riedi Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípica (“Contrato de Locação”) pelo período de dez anos, com início de sua vigência nesta data, e aluguel mensal de R$ 163.003,15 (cento e sessenta e três mil e três reais e quinze centavos), corrigido anualmente pelo IPCA. Com esta aquisição, a Gestora estima que a resultado mensal do Fundo será impactada positivamente em aproximadamente R$0,03/cota (três centavos). O cap rate envolvido na aquisição é de 9,25% (nove inteiros e vinte e cinco por cento).
Em 04 de março de 2021, o Fundo celebrou com a TPES – Terminal Portuário do Espírito Santo S.A. (“TPES” e/ou Locatária) e Liquiport Vila Velha S.A. o “Instrumento Particular de Compra e Venda de Bens Imóveis” (“CCV”), objetivando a aquisição de um imóvel localizado em Vila Velha/ES e (com área de terreno de 4.436 m2. Neste Imóvel, foi edificado um Terminal Portuário privado de granéis líquidos, que será objeto de um contrato de locação atípico na modalidade Sale & Leaseback (“SLB”) com a TPES. O investimento total neste projeto está avaliado em R$ 47.875.000,00 (quarenta e sete milhões, oitocentos e setenta e cinco mil reais) (“Preço”), pagos pelo Fundo através de um sinal de R$13.843.148,73 (treze milhões oitocentos e quarenta e três mil cento e quarenta e oito reais e setenta e três centavos) em 04/03/2021, e o restante a ser pago por ocasião da lavratura da competente Escritura, tudo nos termos acordados no CCV firmado nesta data. Por tratar-se de operação de SLB, o Fundo também celebrou com TPES Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípica (“Contrato de Locação”), com prazo de dez anos, início de vigência nesta data e aluguel mensal de R$ 381.005,00 (trezentos e oitenta e um mil e cinco reais), corrigido anualmente pelo IPCA. O cap rate envolvido é de 9,55% (nove inteiros e cinquenta e cinco por cento) e a Gestora estima que o resultado mensal do Fundo será impactado em aproximadamente R$ 0,06 por cota/mês.
Em 05 de março de 2021, o Fundo integralizou a totalidade dos Certificados de Recebíveis Imobiliários da 48ª série da 1ª emissão da TRAVESSIA SECURITIZADORA S.A. (“CRI”), com as seguintes características principais: a) Volume total da operação: R$ 60.000.000,00 (sessenta milhões de reais); b) Remuneração: IPCA + 9,3% ao ano; c) Prazo da operação: 10 anos, com vencimento final em fevereiro de 2031; d) Pagamentos: juros mensais a partir do mês seguinte à emissão do CRI e amortizações anuais a partir do 48º mês (48º, 60º, 72º, 84º, 96º 108º e 120º mês); e) Lastro: debêntures emitidas pela Companhia Agropastoril Vale da Piragiba ( “Devedora”), sociedade por ações de capital fechado, com sede na Cidade de Recife/PE e inscrita no CNPJ sob o nº 11.486.255/0001-22; e f) Garantias: Alienação fiduciária do imóvel rural denominado Fazenda Santo Antônio II, fiança dos acionistas, cessão de recebíveis, cash collateral. Os recursos captados pela Devedora em razão da subscrição e integralização das Debêntures serão utilizados para o financiamento do projeto de construção da usina de açúcar e álcool da Devedora, a ser concluída na área adjacente à Fazenda Santo Antônio II, dentre outros investimentos imobiliários correlatos a este projeto. Para maiores informações sobre a operação, a Gestora disponibilizou uma apresentação anexa a este Fato Relevante (página seguinte). Uma vez concluída, esta transação deve gerar distribuição mensal de rendimentos para seus cotistas no montante estimado de R$ 0,07/cota.
Em 17 de março de 2021, o fundo comunicou o pagamento de R$ 0,16 centavos por cota pagos em 24/03/2021.
Em 31 de março de 2021, o o Fundo subscreveu e integralizou os certificados de recebíveis imobiliários da 233ª série da 1ª emissão (“CRI”) emitidos pela HABITASEC SECURITIZADORA S.A. e objeto de distribuição pública, conforme os termos do Termo de Securitização: a) Volume total da operação: R$ 106.000.000,00 (cento e seis milhões de reais); b) Remuneração do CRI: IPCA + 6,75% ao ano; c) Prazo da operação: 10 anos, com vencimento final em abril de 2031; d) Pagamentos: juros mensais a partir do mês seguinte à emissão do CRI e amortizações mensais e lineares, a partir do 37º mês; e) Lastro dos CRI: debêntures emitidas pela Andali S.A. (“Devedora”); e f) Garantias: (i) Garantia fidejussória dos acionistas, (ii) alienação fiduciária do imóvel localizado em Rondonópolis/MT, (iii) alienação fiduciária de equipamentos utilizados no imóvel localizado em Rondonópolis/MT; (iv) alienação fiduciária de imóvel em Paranaguá/PR, e (v) cessão de recebíveis do contrato de industrialização e armazenamento de fertilizantes da Devedora. Os recursos captados pela Devedora em razão da subscrição e integralização das Debêntures serão utilizados para o financiamento do projeto de construção do Terminal de Fertilizantes da Devedora na região do Terminal Ferroviário de Rio Verde/GO, dentre outros investimentos imobiliários correlatos a este projeto. Para maiores informações sobre o projeto, a Gestora disponibilizou uma apresentação anexa a este Fato Relevante sobre a aquisição. Uma vez concluída, esta transação deve gerar distribuição de rendimentos para seus cotistas que se estima (impacto na cota) em R$ 0,10 por cota/mês.
Em 01 de abril de 2021, comunicou I.Riedi Grãos e Insumos (“I.Riedi”) documentos definitivos relacionados à aquisição de três novos ativos, no montante total de R$ 58.987.200,89 (cinquenta e oito milhões, novecentos e oitenta e sete mil, duzentos reais e oitenta e nove centavos), conforme abaixo indicados:
· Imóvel 1: Pérola Foi celebrada a “Escritura Pública de Compra e Venda de Bens Imóveis” (“ECV”), objetivando a aquisição de um imóvel localizado na Rodovia PR 182, km 34 – Maripá/PR (matrícula n° 8.092 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Maripá/PR – “Imóvel Pérola”), no qual se encontra um centro de recebimento de grãos. A compra foi realizada pelo valor de R$ 12.242.626,60 (doze milhões, duzentos e quarenta e dois mil, seiscentos e vinte e seis reais e sessenta centavos) (“Preço da Venda”), pagos pelo Fundo em 31/03/2021. Trata-se de uma operação de Sale & Leaseback (SLB), razão pela qual o Fundo também celebrou com a I.Riedi, Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípica (“Contrato de Locação”) pelo período de dez anos, com início de sua vigência nesta data e aluguel mensal de R$ 94.370,25 (noventa e quatro mil e trezentos e setenta reais e vinte e cinco centavos), corrigido anualmente pelo IPCA. O cap rate envolvido na aquisição é de 9,25% (nove inteiros e vinte e cinco por cento) e a Gestora estima que o resultado mensal do Fundo será impactado positivamente em aproximadamente R$ 0,02/cota.
· Imóvel 2: Salete. Foi assinado o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de um imóvel localizado na Rodovia PR 364, km 579 – Palotina/PR, no qual se encontra um centro de recebimento de grãos. A compra foi realizada pelo valor de R$ 20.033.388,98 (vinte milhões, trinta e três mil, trezentos e oitenta e oito reais e noventa e oito centavos) (“Preço da Venda”), sendo R$ 6.163.388,98 (seis milhões, cento e sessenta e três mil, trezentos e oitenta e oito reais e noventa e oito centavos) pagos pelo Fundo em 31/03/2021 à título de sinal. O saldo, no montante de R$ 13.870.000,00 (treze milhões, oitocentos e setenta mil reais), será pago após superada a Condição Resolutiva pactuada, comum para este tipo de operação. Trata-se de uma operação de Sale & Leaseback (SLB), razão pela qual o Fundo também celebrou com I.Riedi, Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípica (“Contrato de Locação”) pelo período de dez anos, com início de sua vigência nesta data e aluguel mensal de R$ 154.424,00 (cento e cinquenta e quatro mil, quatrocentos e vinte e quatro reais), corrigido anualmente pelo IPCA. O cap rate envolvido na aquisição é de 9,25% (nove inteiros e vinte e cinco por cento) e a Gestora estima que o resultado mensal do Fundo será impactado positivamente em aproximadamente R$ 0,03/cota.
· Imóvel 3: Cascavel .Foi assinado o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de um imóvel localizado na Estrada da Pedreira Nº 151 – Bairro 15 de Novembro, Cascavel/PR (matrícula n° 27.967) do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cascavel/PR - “Imóvel Cascavel”), no qual se encontra um centro de recebimento de grãos. A compra foi realizada pelo valor de R$ 26.711.185,31 (vinte e seis milhões, setecentos e onze mil, cento e oitenta e cinco reais e trinta e um centavos) (“Preço da Venda”), sendo R$ 12.411,185.31 (doze milhões, quatrocentos e onze mil, cento e oitenta e cinco reais e trinta e um centavos) pagos pelo Fundo em 31/03/2021 à título de sinal. O saldo, no montante de R$ 14,300,000.00 (quatorze milhões e trezentos mil reais), será pago após superada a Condição Resolutiva pactuada, comum para este tipo de operação. Trata-se de uma operação de Sale & Leaseback (SLB), razão pela qual o Fundo também celebrou com I.Riedi, Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípica (“Contrato de Locação”) pelo período de dez anos, com início de sua vigência nesta data e aluguel mensal de R$ 205.898,72 (duzentos e cinco mil, oitocentos e noventa e oito reais e setenta e dois centavos), corrigido anualmente pelo IPCA. O cap rate envolvido na aquisição é de 9,25% (nove inteiros e vinte e cinco por cento) e a Gestora estima que o resultado mensal do Fundo será impactado positivamente em aproximadamente R$ 0,03/cota.
Em 12 de abril de 2021, , o Fundo celebrou com a Comfrio Soluções Logísticas S.A. (“Comfrio”) e outros (“Vendedores”) o “Instrumento Particular de Compra e Venda de Bens Imóveis” (“CCV”), objetivando a aquisição de um terreno com área total de 50.149,00 m2 localizado em Itumbiara/GO. Neste Imóvel, será edificado uma Unidade Armazenadora, com área construída de aproximadamente 19.977,10 m2 , viabilizado por meio de uma operação de Built-to-Suit (BTS), razão pela qual o Fundo celebrou com Comfrio, um Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípica (“Contrato de Locação”) pelo prazo de oito anos, com início de vigência nesta data e aluguel mensal de R$ 340.000,00 (trezentos e quarenta mil reais), corrigido anualmente pelo IPCA. O investimento total no projeto é de R$ 45.000.000,00 (quarenta e cinco milhões) (“Preço”), a ser pago em conta específica (“Conta Escrow”). O cap rate envolvido é de 9,10% (nove inteiros e dez centésimos por cento) e a Gestora estima que o resultado mensal imediato do Fundo será impactado positivamente em aproximadamente R$ 0,06/cota.
Estas foram as aquisições do Fundo até o momento, destaco que me surpreendi com a velocidade das operações e suas qualidades, bem como a riquiza dos relatórios emitidos pela BTG.
Por fim essa é a visão do portfólio do fundo:
João Campos
Formado em Direito, aprovado na OAB e pós-graduado em direito público. Aprovado no concurso público do Tribunal de Justiça, exercendo atualmente a função de Assessor de Magistrado no TJPE. Analista Financeiro. Instagram:
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