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Foto do escritorDiogo Arantes

Assembleia do HFOF11 / HLOG11 / HGBS11



A Hedge Investments convocou Assembleia na maioria de seus fundos para poder decidir sobre algumas propostas, e aqui vamos analisar cada uma delas de forma transparente para que o investidor tome a melhor decisão:


Item 1) Compra do HMOC

Esse item está na pauta do HFOF11 e do HGBS11.


O HFOF11 tem uma posição de R$143 MM do HGBS11 (655.849) - 10.000.000 cotas. Posição de aproximadamente 6,5%.


O HGBS11 tem 2% do PL (R$63 MM) investidos no HMOC o equivalente a 78.8% desse Fundo.


Para os detentores de HFOF11 e HGBS11 existe um ganho de capital de R$0,33 por cota do HGBS11. O HMOC11 deixa de existir e o Ativo passa diretamente ao portfolio do HGBS11. Contudo, para todos os outros cotista do HMOC11 ele acaba realizando a venda em um momento difícil para os shoppings (com a Pandemia) o que diminui o valor do Ativo, além de não refletir o potencial do Shopping. A Avaliação foi feita pela Cushman & Wakefield em agosto e ficou em R$88.339.239,58.

 
 
Item 2) Venda do Edifício Torre Vargas no PRSV11

O PRSV11 (de Gestão Passiva) tem dois Ativos: Edifício Torre Boa Vista (parcialmente Vago) e Edifício Torre Vargas (Totalmente Ocupado para o Grupo ASSIM).


Proposta do Grupo ASSIM para o Edifício Torre Vargas:

  • Valor Bruto R$ 42 MM (liquido para o FII - R$ 41,2 MM)

  • Valor de Custo R$ 70 MM

  • Prejuízo em relação ao Valor de Custo


Destacamos que na ultima avalição do imóvel (devido a situação complicada de vacância do RJ) o imóvel foi avaliado em R$26 MM. A oferta de compra gera um valor de +21% do VP do PRSV11.



Sem dúvida, a venda irá gerar para os cotistas do HFOF11 um considerável ganho de capital. Agora, para os demais cotistas do PRSV11, especialmente aqueles que estão desde o começo do fundo, identificamos um prejuízo que pode gerar uma perda financeira de mais de 60%.


Dados detalhados dessa operação no Artigo abaixo


e nesse vídeo:



Item 3) Assembleia do HLOG aprovação de dois itens (3.1 e 3.2)

3.1) Compra pelo HLOG do CLIS (Condomínio Logístico Industrial Salto) por R$ 45 MM através de emissão de novas cotas.


3.2) Votar na Assembleia do PQAG (ver item 4 ) - o HLOG e HFOF tem o PQAG (quem tem o HFOF escolhe diretamente e indiretamente sobre PQAG).


O item 3.1(aquisição de CLIS) me parece uma tese bem sólida.

 
 

Item 4) Votar a Mudança de Administradora no PQAG11 e desdobramento de Cotas (1:10)

O PQAG11 tem como cotista o HLOG11 e HFOF11.


Alterando a Administradora, a FINAXIS DTVM será substituída pela HEDGE DTVM.


Um detalhe que não passa despercebido é a alteração do Artigo 19 do Regulamento, que aumentará a taxa de administração que passará a ser 0,2% a.a. ao invés dos 0,1% cobrado atualmente.


A proposta não menciona a Mudança de Gestão. A gestora segue a RB Capital.


Outro Item é o desdobramento da cota na proporção de 1:10. Vejo esse item como positivo pois visa aumentar a liquidez do Ativo.


A FINAXIS é uma Administradora desconhecida para a maioria dos cotistas de Fundos Imobiliários listados, tendo apenas o JPPC11, além do PQAG11.


A Hedge alega que troca é em função da "excelência na prestação do serviço e confiabilidade das informações". Cabe a você julgar se é mais interessante um administradora mais conhecida ou um menor valor de taxa de administração.


Veja as convocações na íntegra pelos pdfs abaixo.





Você já votou na Assembleia, o que decidiu sobre esses itens?


Deixe comentários.


Diogo Arantes – Especialista em FIIs e Founder do CANAL FII Fácil

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