Nos últimos dias recebi várias dúvidas sobre um post no instagram, no qual comento sobre 7 tópicos para observar em um relatório gerencial, por causa disso resolvi fazer um Artigo explicando cada um desses pontos, nesse artigo explicarei os 7 pontos abordados.
1- Localização Como já diria o ditado em inglês, ao se falar sobre imóveis “Location, location, location”, o imóvel pode ser retrofitado, inquilinos e contratos trocados, porém a localização dele não tem como mudar depois!
Boas localizações fazem com que além de uma demanda mais alta, em um período adverso o imóvel em média sofra menos com vacância e em um período de recuperação da economia se recupere antes das demais regiões.
2- Qualidade
Imóveis de qualidade mais alta, além de possuírem uma capacidade de cobrar um aluguel mais alto por m², também possuem uma demanda maior quando comparados com imóveis de qualidade inferior, além de possuírem melhorias que podem levar a um menor consumo de energia e reaproveitamento de água fluvial (ESG), também atraindo mais empresas.
Agora para demonstrar esses 2 primeiros pontos vou abrir a imagem do RG do lvbi11, que mostra claramente esses 2 primeiros pontos.
3- Gestão
Para mostrar a gestão utilizarei o relatório gerencial do fundo TEPP11 de novembro -22 na pág6,
Nele podemos observar a vacância e preço médio por m² do fundo vs região e nesta outra imagem ( no relatório pag 14), também retirada do relatório gerencial podemos ver a rentabilidade do fundo desde o seu início. O objetivo aqui é mostrar a comunicação da gestão com seus cotista e a escolha de informação que vai ajudar o investidor a tomar a amelhor decisão, além de informar sobre riscos.
Outra situação, é a performance do fundo. Sempre temos que levar em consideração o tempo de duração do fundo e o desenrolar macroeconômico desde o seu inicío, mas com essas informações você já poderá ter uma ideia da qualidade do time de gestão.
4- Contratos
Nesse ponto o investidor deve entender sobre a tipicicdade dos contratos. Existem os típicos e atípicos. Ambos com características e regras distintas. Além de saber qual tipo de contrato, o investidor deve ficar de olho para regras especificas de contratos, como multas e prazos de aviso previo.
Contratos atípicos são especialmente importante para fundos pela receita recorrente e prazo de contrato. Imóveis em regiões menos óbvias, de qualidade inferior ou muito específicos para a atividade do inquilino é importante verificar se o inquilino possui uma boa qualidade de crédito (apesar de muitas vezes essa percepção de qualidade poder mudar muito rapidamente, como aconteceu com várias empresas durante a pandemia e a americanas mais recentemente).
Em típicos se deve verificar multas por conta de rescisão antecipadas, prazo, aviso prévio, indexador e preços cobrados por imóveis semelhantes.
Aqui vemos uma foto do RG de dezembro do lgcp11, o prazo de seus contratos e o tipicidade de contratos em cada imóvel.
5- Alavancagem
Alavancagem é um ponto muito controverso em no meio dos fiis, mas seja você a favor ou contra, é importante verificar a taxa, o prazo de vencimento e se ela será feita com amortizações contínuas ( mais comum em fundos com contratos atípicos mais longos, caso do GALG11 por exemplo) ou com a amortização do principal de uma vez, caso em que pode ser necessária uma nova emissão em um momento inoportuno (cota negociada muito abaixo do vp) ou da venda de um imóvel para honrar a dívida. A necessidade de vender o imóvel pode levar a uma venda desvantajosa para os cotistas.
Para exemplificar um caso em que a amortização vai sendo feita aos poucos utilizei aqui o relatório do galg11 referente a novembro de 2022, no qual se encontram as informações sobre a dívida, em vários casos em que a alavancagem não esteja disponível no relatório pode se observar a alavancagem na DRE e geralmente nos relatórios/fatos relevantes do mês da aquisição do imóvel.
6- Resultado
Essa parte consiste em verificar se o resultado é proveniente dos contratos de aluguel ou de algum evento mais atípico, como a venda de um imóvel ou uma multa por rescisão de contrato. Na imagem podemos ver uma receita não recorrente do RBRL11 de novembro de 22.
7- Concentração
Avaliar a concentração por inquilino (Empresa ou Grupo) dentro Fii é importante para você saber o quanto você como cotista estaria se expondo ao risco de uma determinada locação ou determinado locatário (relembrem caso do xpmc, ou um possível fundo que fosse 100% americanas hoje). Para ilustrar esse ponto uma imagem do relatório do Alzr11 de dez/22 na pág.6.
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