Em mais um FII Fácil entrevista aproveitamos para conversar com a RB Capital. Estiveram presentes em nossa conversa dois membros da equipe de gestão, Eric Favero e Mauro Lima.
A RB Capital tem mais de 20 anos de mercado, focado em 4 grandes setores: asset, securitizadora, plataforma de investimentos e de oportunidades especiais. Multidisciplinar, tem um pouco de tudo no portfólio da empresa.
Nos últimos tempos estamos percebendo muitas empresas realizando serviço a distância, no entanto, não acreditamos que este será um "novo normal", uma vez que o trabalho remoto dificulta, a ponto de quase impedir, o nascimento da cultura da empresa.
Cade empresa tem o seu DNA, a sua forma de trabalhar, o que somente ocorre com a proximidade entre as pessoas.
Por outro lado, a pandemia trouxe uma crise para algumas empresas, embora outras estejam ganhando ainda mais dinheiro com ela. Desta forma, a gestão buscou identificar as empresas que verdadeiramente passaram por dificuldades, concedendo diferimento do pagamento.
Uma grande preocupação que o mercado está tendo é a a alta do IGPM. Seria, possivelmente, uma oportunidade para recuperar as perdas de 2014/2018, no entanto, o repasse de 20% acaba gerando a perda do inquilino, peça chave que deve ser preservada, por isso, vamos ver muitas negociações neste sentido.
A verdade é que muitos investidores estão olhando para o yield do investimento, ignorando o longo prazo, principalmente a TIR de seu movimento.
Com relação ao desenvolvimento de ativo, no RBCO é improvável que aconteça. O que jã não ocorre com o desenvolvimento. Seria viável, um outro fundo imobiliário com foco no desenvolvimento de ativos, o que será muito mais provável.
O fundo traz informações detalhadas de vacância de seus ativos e região, além do preço do m² em seus edifícios e na região, demonstrando uma total transparência para o cotista.
Com relação ao valor patrimonial de um ativo, há de termos um certo cuidado, afinal, são os cálculos são realizados com base em valor presente de fluxo de caixa, sendo que o tijolo pode valer mais do que isso.
O crescimento do fundo é algo que está em vista. Todavia, esse crescimento não será realizado sem um "cheque nominal", ou seja, sem um pipeline muito bem definido.
Não podemos deixar de comentar sobre o VLOL11, fundo monoativo que também é gerido pelo pela gestora. Há uma percepção de que investidores mais sofisticados, que conhecem de fato o mercado imobiliário, utilizam muito bem os monoativos, incluindo ou não em sua carteira de investimento no momento correto.
Destoando do ponto de vista que normalmente ouvimos de gestores, Mauro Lima aponta a importância do centro de São Paulo, destacando que é uma região interessante, desde que se resolva o problema social enfrentado por ela nos dias de hoje.
Agradecemos muito a participação de Eric Favero e Mauro Lima, compartilhando todo o conhecimento a respeito do fundo.