No Artigo sobre a RBRR11, falamos do ativo: Carteira, Rendimento e Tipo de Operações. Além de comentar sobre a 5ª emissão que está em andamento.
O fundo tem 58714 cotistas com um PL de R$ 678.925.556 (678 MM). O Valor Patrimonial das Cotas (VP) é 97,79. O ultimo rendimento do Fundo foi de 0,55 para pagamento em 16/07. Isso equivale a um DY de 0,55%. No últimos 12 meses foram distribuídos pelo Fundo R$ 6,89 o equivalente a 6,95% a.a. Lembrando que esse é um fundo High Grade, portanto, tem na carteira operações mais consolidadas, com menor Risco, e com Retorno Médio. O Fundo iniciou as operações em 05/2018.
Em relação a 5ª Emissão:
A emissão está no valor de 97,67. O valor de Mercado de Fechamento do dia 19/07/2020 é R$ 99,15. A 5 emissão deseja captar 150 MM com uma oferta CVM 476 Oferta Restrita. Fator de proporção do direito: 0,2212. Inicio da subscrição de 17/07 a 30/07. Com Restrição a Negociação: Sim. Será permitido aos Cotistas ceder, a título oneroso ou gratuito, seu Direito de Preferência exclusivamente a outros Cotistas, total ou parcialmente, exclusivamente por meio do Escriturador (Não negociável pela B3). Terá direito a Sobras do Direito de Preferencia: A partir do dia 31 de julho de 2020, inclusive, caso existam Cotas da 5ª Emissão remanescentes não subscritas e integralizadas (“Sobras”), será conferido a cada Cotista que exercer seu Direito de Preferência o direito de subscrição de Sobras (“Direito de Subscrição de Sobras”) equivalente ao fator de proporção a ser indicado no Comunicado de Encerramento do Período de Exercício do Direito de Preferência.
Conversão das Cotas. O Cotista que exercer seu Direito de Preferência ou Direito de Subscrição de Sobras e Montante Adicional ou o investidor da Oferta que subscrever Cotas da 5ª Emissão no âmbito da Oferta Restrita, conforme o caso, receberá, quando realizada a respectiva liquidação, recibo de Cotas da 5ª Emissão correspondente à quantidade de Cotas da 5ª Emissão por ele adquirida. Tal recibo se converterá em Cota da 5ª Emissão depois de, cumulativamente, disponibilizado o Comunicado de Encerramento da Oferta Restrita, o comunicado de distribuição de rendimentos pro rata do Fundo e obtida a autorização da B3.
Veja as Data referente a 5 emissão
Nos comunicados no Mercado, a RBR Asset não colocou nenhum estudo de viabilidade ou pipeline de operações e taxas intencionadas no prospecto. Então, para efeitos de carteira Futura, estou admitindo que o padrão da Carteira será Mantido. Essa inferência é bem tranquila, porque o fundo vai para a 5 emissão seguindo o mesmo padrão de produto e carteira.
Vamos iniciar falando das características gerais ressaltadas no Relatório Gerencial.
✓ Portfólio bem diversificado;
✓ Fluxo de recebíveis com sobre-colateral compatível ao momento atual nos CRIs com multidevedores;
✓ Fundo de reserva elevado nas operações;
✓ Razão de garantia (LTV – loan to value) conservadora; e
✓ Ótimas garantias em ótimas localizações.
"Fundamental, neste momento, reafirmar que não vislumbramos nenhum default em nossa carteira de crédito imobiliário.
A carteira de CRIs do Fundo atualmente encontra-se alocada em 36 operações, com concentração máxima por CRI inferior a 10% do PL. Além disso, os 10 maiores investimentos do portfólio representam cerca de 59% do PL, reforçando a diversificação de risco da carteira."
47% CDI e 53% em Inflação, com uma taxa Media equivalente de CDI + 3,0%.
Uma das características principais do Fundo é a localização da Garantia ser de 69% em SP. SP é mais fácil a precificação e ajustes durantes a Operação (ficando mais próximo da Operação), e o melhor, como esse é o foco da RBR, isso tem tornado a Gestora especialista em SP.
Em termos de Credito, vejo operações em todo o Brasil com potencias de boas taxas e Garantias. A diversificação nesse caso não precisa ser obrigatório, mas ajuda a compensar taxa e duration versus entrega de Resultado. No Geral, as operações em SP tem piores taxas. Contudo, a RBR consegue manter um portfólio com boas taxas e Garantias sólidas.
Veja o resultado do Fundo:
Note que nos meses de Maio, Abril e Março o fundo distribui, respectivamente, 116,9% , 125,6% e 115,6% (% de Distribuição sobre Resultado). Ou seja, nesse meses ele distribui mais que o Resultado. Porém, em termos de Acumulado 2020, o fundo distribui apenas 91,6% . Para chegar aos 95%, ele ainda tem que distribuir um pouco. Esse resultado ainda positivo do Ano foi devido à Fevereiro que proporcionou ao Fundo uma boa Folga de Caixa Resultado.
A melhor Forma de Analisar o RBRR é pensando como é o processo decisório do fundo em relação a Operação. Em fundos de Papel, é importante entender que o objetivo é ter uma Boa operação, e o que é isso ? Bom Lastro e Boa Garantia. No critério da RBR para avaliação do Rating próprio, o peso desse dois itens é 70% para uma boa Nota. Isso vai ao encontro do que eu penso para uma Boa carteira. Além disso, ele analisa o tomador (Empresa e Governança).
Essa aqui é uma forma de quantificar a Avaliação de um Ativo de CRI.
Estratégia:
CORE: 70% a 95%
TÁTICO: 0 a 20%
LIQUIDEZ: 5% a 20%
Diversificação da Carteira: Por Setor e Por Indexador
53% Índices de Preço (IPCA e IGPM) e 47 % ( CDI ou Selic)
Tipos de Risco
1 - Risco Diversificado Multi-devedor (40% do PL) Nessas operações, o pagamento do serviço da dívida é proveniente dos aluguéis (por exemplo, edifícios corporativos e shoppings) e de parcelas dos financiamentos imobiliários.
2 - Risco Corporativo (43% do PL) Risco corporativo está ligado com a capacidade de pagamento de um único locatário (contrato atípico) ou do devedor. São operações lastreadas em imóveis geradores de renda (galpões logísticos, lojas de varejo, lajes corporativas) ou terrenos localizados em área premium (por exemplo, av. Faria Lima)
3 - Estoque (7% do PL) Nesses CRIS, a incorporadora, como devedora, adiciona unidades residenciais prontas (performadas) como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades, não dependendo do balanço da empresa. o recebível para pagamento do serviço da dívida é proveniente principalmente da venda das unidades. Vale ressaltar que 100% do estoque está no Estado de São Paulo, o que facilita o monitoramento e execução de garantia em caso extremo.
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