Início do Fundo: 13/04/2012
CNPJ: 97.521.225/0001-25
Código B3: MXRF11
Patrimônio Líquido: R$ 1.259.445.280,76
Quantidade de Cotas: 122.942.210
Valor Patrimonial da Cota (VP): R$ 10,24
Ultimo Rendimento = 0,07 ( DY: 0,67%) - mês 07/2020
Valor de Mercado ( VM ) : R$ 10,46
Carteira Atual
"O direcionamento para alocação em papéis mais high grade e middle risk segue trazendo tranquilidade para que o Fundo atravesse esse momento volátil e incerto nos mercados, em especial nos de crédito privado."
Fonte: Relatório MXRF trimestral
Alocação do Ativo em Estratégia:
Chama a atenção pela característica ser divergente da descrita pela Gestão é ter 7% em imóveis (com risco de desenvolvimento). Percentual de FII e CI está bem adequado e em linha com o Mercado.
FII - 6 % do PL
DMAC11 (FII Direcional) - Incorporação Residencial - Desenvolvimento
HBRH11 - Mandato: Renda
BARI11 - CRI Pulverizados com maioria Residencial
Percentual considerável em Ativos ligados ao Mercado Residencial (tanto pelo Crédito Pulverizado ou mesmo no Desenvolvimento de Prédios Residenciais). Em ambos os casos o Mercado foco aqui é o Residencial de primeira Moradia (Assumindo um estrutura de Credito ou de Incorporadora).
CI - CRI - 83 % do PL
62% em CDI
28% em IPCA
Alta Concentração em ATIVOS ligados ao CDI.
Importante falar sobre a Gestão do MXRF11: "A atuação do time de gestão no mercado secundário continuou extremamente ativa. Isso Gera valor ao Cotista também na negociação de CRI, ajudado pelo aumento de Liquidez desse mercado de Crédito Privado."
Carteira de CRI
CRI com maior percentual ( 5,32 % do PL ). Importante entender que não existe concentração Grande em Nenhum CRI. Ponto positivo para o FII.
CRIs problemas (Relatório Gerencial)
Esse são os CRIs que deram problema e o Gestor está na tratativa para resolução:
CRI com estruturação Fraca (Opinião Diogo)
Existe outros CRIs que na minha Opinião possui Garantia fracas, mas como o PL é baixo não vou colocar nesse Artigo. A questão levantada é se você investidor ou cotista se sente confortável com as Garantias dessa operação.
Ativos Imobiliários - 7%
O Fundo passou a adotar a permuta Financeira com SPE de incorporadoras para investimentos nesse Mercado.
Permuta Financeira: Troca por resultado do empreendimento, o proprietário do terreno corre os riscos do sucesso do empreendimento junto com a incorporadora/loteadora. O formato jurídico varia conforme o caso, os mais comuns são:
Participação societária na SPE (sociedade de propósito específico, um CNPJ exclusivo para o empreendimento);
Contratos de rateio de receita.
Exemplo: o Fundo entra com o Capital, em troca de um % no VGV do empreendimento.
VGV - Valor Geral de Vendas
Problema com Ativos Imobiliários:
"O Maxi Renda exerceu seu direito de venda de participação (“Put”) em sociedade de propósito específico (“SPE”) referente ao empreendimento Terra Mundi América SPE S.A., sociedade anônima com sede na Rua C-4 com Rua C-38 e Rua C-6, Quadra 49, Lote 1 a 14, Jardim América (Jardim América 1 e 2), localizado no município de Goiânia. O referido empreendimento é composto por 288 unidades residenciais e 299 unidades comerciais, totalizando 39.005,90 m2. O Maxi Renda detinha, até o exercício da Put, 87,52% do capital social da SPE. Em razão do não recebimento dos valores que a gestão do Maxi Renda entende serem devidos, foi ajuizada uma ação de execução contra o sócio no empreendimento. O referido processo tramita perante a 12ª Vara Cível de Goiânia. Em função do exercício dessa Put, zeramos a participação do Fundo na SPE e em contrapartida contabilizamos um “contas a receber” no valor da Put contra o sócio no empreendimento,por fim, provisionamos integralmente o “contas a receber."
6ª emissão
Analise para a 6ª emissão.
História do Fundo
"O Fundo incorporou o XP Recebíveis – Fundo de Investimento Imobiliário - FII, inscrito no CNPJ/ME sob o nº 13.811.400/0001-29 (“XP Recebíveis”), que conforme Ofício 94/2017 SAF da B3, desde 17 de maio de 2017 as cotas de emissão do XP Recebíveis deixaram de ser negociadas em razão de sua incorporação, consolidando, portanto, os respectivos patrimônios e cotistas de forma a melhorar liquidez, flexibilizar a gestão e otimizar despesas."
Principais Características da 3ª Emissão de Cotas - encerrada em 30 de abril de 2019
"A 3ª Emissão de Cotas foi aprovada pelos Cotistas, por meio da Assembleia Geral de Cotistas realizada em 20 de março de 2019. No âmbito da distribuição da 3ª Emissão de Cotas, foram ofertadas 9.775.171 (nove milhões, setecentas e setenta e cinco mil, cento e setenta e uma) Cotas, em classe e série únicas, com valor unitário de R$ 10,23 (dez reais e vinte e três centavos) cada, sendo subscritas 9.775.171 (nove milhões, setecentas e setenta e cinco mil, cento e setenta e uma) Cotas e efetivamente integralizadas, por 48 (quarenta e oito) subscritores, atingindo o montante total de R$ 99.999.999,33 (noventa e nove milhões, novecentos e noventa e nove mil, novecentos e noventa e nove reais e trinta e três centavos). "
Principais Características da 4ª Emissão de Cotas - encerrada em 17 de dezembro de 2019
"No âmbito da distribuição da 4ª Emissão de Cotas, foram ofertadas, inicialmente, 28.436.018 (vinte e oito milhões, quatrocentos e trinta e seis mil e dezoito) cotas, acrescidas de lote adicional, em classe e série únicas, com valor unitário de R$ 10,55 (dez reais e cinquenta e cinco centavos) cada, sendo subscritas 34.123.221 (nove milhões, setecentas e setenta e cinco mil, cento e setenta e uma) cotas e efetivamente integralizadas por 32.542 (trinta e cinco mil quinhentos e quarenta e dois) subscritores, atingindo o montante total de R$ 359.999.981,55 (trezentos e cinquenta e nove milhões, novecentos e noventa e nove mil, novecentos e oitenta e um reais e cinquenta e cinco centavos). "
Principais Características da 5ª Emissão de Cotas - encerrada em 11 de março de 2020
"No âmbito da distribuição da 5ª Emissão de Cotas, foram ofertadas, inicialmente, 47.036.668 (quarenta e sete milhões, trinta e seis mil, seiscentas e oitenta e oito) novas cotas, acrescidas de lote adicional, em classe e série únicas, com valor unitário de R$ 10,63 (dez reais e sessenta e três centavos) cada, sendo subscritas 47.560.995 (quarenta e sete milhões, quinhentas e sessenta mil, novecentas e noventa e cinco) cotas e efetivamente integralizadas por 51.953 (cinquenta e um mil, novecentos e cinquenta e três)subscritores, atingindo o montante total de R$ 505.573.376,85 (quinhentos e cinco milhões, quinhentos e setenta e três mil, trezentos e setenta e seis reais e oitenta e cinco centavos)."
6ª Emissão de Cotas
"A presente sexta emissão de cotas do Fundo, aprovada na Consulta Formal, no montante de, inicialmente, até R$ 499.999.997,31 (quatrocentos e noventa e nove milhões, novecentos e noventa e nove mil, novecentos e noventa e sete reais e trinta e um centavos)."
CVM 400 / Rateio Linear
Visão Gestora sobre o Atual Momento de Credito Privado no país (após a Crise COVID-19):
"A liquidez dos ativos não acompanhou o aumento do mercado, sobretudo em momentos de maior estresse e saques dos cotistas (Fundos Abertos). O mercado vivenciou um problema técnico de ALM (Asset Liability Management) nessa indústria. Isto é, ocorreram enormes descasamentos entre os prazos de monetização dos ativos e a liquidez oferecida aos cotistas dos fundos que, em muitos casos, era diária para ativos com liquidez de prazos longos. No início da atual crise, esse problema de descasamento de fluxo de caixa foi apenas a “ponta do iceberg” daquilo que viria a ser um grande círculo vicioso, que deu início nos pedidos de resgates por parte dos cotistas dos fundos, seja por aversão ao risco ou para reinvestimento em outras classes de ativos mais oportunas para o atual momento, e a consequente necessidade dos gestores venderem os papéis a mercado pra honrarem os resgates solicitados, gerando assim, um efeito perverso de vendas de bons ativos a preços deprimidos que, por sua vez, geraram retornos negativos seguidos em ativos considerados de baixo risco e acionam mais resgates. Logo, boa parte da deterioração dos preços não se deve à piora efetiva da percepção da qualidade creditícia das diversas empresas que compunham os portfólios desses fundos, mas sim, do aspecto técnico de constituição de ativos e passivos da indústria, portanto acentuando o prêmio de liquidez dos ativos, não somente do de crédito, necessariamente. Tendo em vista que os Fundo Imobiliários (FIIs), bem como o Maxi Renda, não sofrem resgates dos cotistas, justamente por serem constituídos no regime de condomínio fechado, os mesmos não estão sujeitos a esse efeito técnico dos fundos abertos descrito acima. Desta forma, os FIIs que detiverem caixa podem se beneficiar neste momento ao adquirir ativos de qualidade que estão sendo vendidos com altas taxas de rentabilidade."
"Soma-se a isso o fato de que diversas empresas correram aos bancos e mercado de capitais para reforçarem suas posições de caixa para atravessarem esse período turbulento atual, aumentando a demanda por capital em momento de aversão ao risco dos bancos e investidores, sobretudo aos setores mais afetados pela crise, pressionando a oferta e demanda por capital no momento. Foram vistos casos de empresas AAA, que antes captavam dívidas longas em taxas como CDI + 1,00% a.a., captarem dívidas mais curtas a CDI + 4,00% ou o equivalente em “inflação +”. Logo, o time de gestão acredita ser possível separar bons casos de crédito para investimentos em taxas interessantes em termos de risco-retorno, olhando empresas de setores menos afetados pela crise e com números sólidos."
Viabilidade da Oferta
Risco de Crédito da Carteira do pipeline:
Aqui o Fundo apesar de se intitular HIGH GRADE (com um pequena parte Middle Risk) vem com mais papeis HIGH YELD. Porém, são papeis HIGH YELD om estrutura HIGH GRADE aproveitado o momento baixo dos Juros, contudo, devem ser papéis de curto prazo (2 a 3 anos).
Indexadores de Operação dos Ativos do Pipeline
Atualmente o Fundo está mais posicionado em CDI e este aumento do IPCA condiz com a atual visão de Mercado.
Diversificação Setorial
Olhando assim a diversificação do pipeline parece realmente alta. MAS, é 48% atrelado a INCORPORAÇÃO (o que eu avalio que não condiz com o perfil de CRÉDITO desse Fundo).
Porém, QUAL É O PERFIL de CRÉDITO desse FUNDO ?
Veja o vídeo e Comente.
Diogo Arantes
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