CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários.
CRIs são emitidos apenas por securitizadoras. Como sabemos os FIIs de papel compram CRI, e seu rendimento, basicamente inteiro vem do pagamento da parcela da dívida (PMT). PMT do inglês "Periodic Payment Amount" é a parcela que o tomador de crédito paga.
PMT = Juros + Amortização. Em Fundos Imobiliários o cotista recebe os juros. A Amortização fica em caixa para comprar novos papeis.
Pegando o exemplo do #CRI para falar de Duration e LTV.
Principal ativo imobiliário dos fundos de papel e tem algumas características que aparecem nos relatórios gerenciais que o investidor precisa saber.
A primeira delas é LTV - "Loan to Value" e outra é o Duration.
Duration é uma medida de sensibilidade da taxa de juros de uma carteira. Quanto maior a duration maior é o prazo do titulo. Quanto maior o cupom ou PMT em relação ao valor ao valor do titulo, menor é duration.
LTV do inglês "Loan to Value" é a razão entre o montante da dívida sobre os valores de garantia.
Na Figura abaixo faço uma simulação com um título de Renda Fixa Pós-fixado de 125% do CDI e aportes mensais com a mesma taxa inicial.
No exemplo 1, os Aportes mensais são de R$ 5.000,00. Chegando em R$ 1.061.862,35 em 156 meses. Calculando o Valor Presente de R$ 1.061.862,35 em 156 meses chegamos a PV de R$ 587.633,26. Para se ter o famoso 1 milhão, é necessário muito mais, porque se trazer o VF para agora o valor encontrado é bem menor.
No exemplo 2, os Aportes mensais são de R$ 2.000,00. Chegando em R$ 1.042.736,82 em 288 meses. Calculando o Valor Presente de R$ 1.042.736,82 em 288 meses chegamos a PV de R$ 349.770,84. Para se ter o famoso 1 milhão, é necessário muito mais, porque se trazer o VF para agora o valor encontrado é bem menor.
No exemplo 3 e 4, repito o estudo do exemplo 1 e 2 descontando a inflação, ou seja, considerando o Juros Real do investimento. Com essa consideração o prazo aumenta muito mais.
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