Na noite de 08.09.2020, Diogo Arantes entrevistou Fernanda Rosalem e Julia Azeredo, respectivamente, gestora e RI da Pátria Investiments. Vamos conferir o que foi falado em mais uma entrevista.
Fernanda Rosalem juntou-se ao Pátria Investimentos em janeiro de 2018 como Diretora da área de Real Estate e atualmente é responsável pela gestão do Pátria Edifícios Corporativos Fundo de Investimento Imobiliário, negociado com o ticker PATC11. Antes disso, foi sócia da RBR Asset Management, gestora independente focada exclusivamente no mercado imobiliário. Entre 2011 e 2014, foi diretora de Capital Markets na Cushman & Wakefield. De 2006 a 2011 foi responsável pela gestão de fundos de renda, prospecção e análise de investimentos na Brazilian Capital (gestora adquirida pelo BTG Pactual em 2011). Fernanda é formada em Administração de Empresas pela Fundação Getúlio Vargas, com mestrado em Finanças pela Fundação Dom Cabral.
Julia Azeredo juntou-se ao time de Real Estate do Pátria Investimentos em 2017 na área de Relações com Investidores. Possui graduação em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da USP, tendo realizado parte de seus estudos na Universidade de Stuttgart, na Alemanha.
A Pátria Investiments é uma das maiores gestoras de ativos alternativos da América Latina, tendo sob gestão aproximadamente R$70 Bilhões divididos em 4 estratégias: private equity, infraestrutura, real estate e crédito. Com mais de 30 anos no mercado brasileiro, a Pátria já passou pelos altos e baixos do mercado.
Atualmente, a BlackStone, uma das maiores casas de private equity do mundo é sócia da Pátria Investiments, o que só tende a reforçar a segurança da gestora. No entanto, Julia deixa claro que a gestora toma suas próprias decisões.
Recentemente, a Pátria lançou no mercado o PATL11, fundo focado em imóveis logísticos, tendo a casa um grande conhecimento nesta área. Ressaltam, ainda, que o time de gestão dos fundos PATL e PATC são totalmente independentes, tendo cada um a sua estratégia própria, conduzindo os dois fundos de forma paralela.
O PATC11, teve seu IPO em abril de 2019, sem qualquer ativo em seu portfólio. Após a captação dos recursos o fundo foi realizar as suas aquisições. A estratégia por trás do fundo foi mundo bem desenhada e apresentada aos investidores, que compraram a ideia, tornando o IPO bem sucedido, ela se resume em adquirir imóveis de qualidade, bem localizados, nas principais cidades do país.
No momento o fundo está 100% alocado em São Paulo, inclusive o valor alocado em caixa tem seu pipeline apontado para São Paulo. A gestora tem a tranquilidade em adquirir imóveis de qualidade, nível A, pois estes passam por momentos conturbados de forma mais tranquila, tendo em vista que, inclusive, atraem inquilinos de maior qualidade.
A segunda emissão não foi diferente da primeira, tendo o mesmo objetivo apresentado na primeira. Quando realizado o follow on o fundo tinha ativos já em pipeline, já tendo adquiridos alguns. O valor que ainda está alocado em caixa, será investido também em imóveis de qualidade, em excelentes regiões.
Focado em regiões como Faria Lima e Vila Olímpia, a gestora vê a região da Chucri Zaidan também com bons olhos.
Diferentemente do que se imagina, mesmo em período de COVID, não observamos barganha no mercado quando tratamos de imóveis de qualidade. A gestora já tinha iniciado algumas negociações antes do período da pandemia, no entanto, com a alteração do cenário, as premissas ao adquirir um imóvel se alteraram, a melhora no preço do aluguel que estava prevista para os próximos dois anos, agora deve ocorrer apenas daqui a cinco anos.
Considerando essas alterações, a gestora entende que a única parte da equação que ela pode controlar é o preço que o ativo é adquirido, deixando claro que sempre busca adquirir imóveis com bons preços. Na incerteza, a gestora realizou novas propostas pelos ativos de seu pipeline e o vendedor, diante da grande incerteza, optaram por não realizar a venda, recuando no contrato.
No momento atual, o mercado está apontado para um retorno das negociações. Preferindo o proprietário, especialmente as pessoas físicas, deixarem os imóveis a mão de uma gestão profissional. A gestora deixa claro que não irá pagar qualquer preço em imóveis, adquirindo apenas ativos que façam sentido.
Na crise recente, o mercado listado agiu de forma muito rápida, depreciando o preço de inúmeros fundos imobiliário. No PATC sempre existiu a estratégia de investimento em FII’s, no entanto, os preços não estavam convidativos, sendo que a gestora tem preços certos de entrada e de saída de vários fundos imobiliários.
Para investimento em FII’s, o fundo tem duas estratégias, a primeira fundamentalista, com foco em aquisição de fundos imobiliários composto por prédios que a gestora tenha interesse em realizar investimento, respeitando todas as características exigidas pela gestão ao adquirir um imóvel, não vislumbrando uma saída no curto e médio prazo; a segunda estratégia tem um viés tático, com foco em ganho de capital no curto e médio prazo.
Atualmente, na estratégia fundamentalista o fundo adquiriu cotas do ONEF11, VLOL11 e PVBI11. O principal investimento atual que compõem a estratégia tática é o BRCR11. A gestora é bem focada ao investir em fundos imobiliários, realizando apenas aquisições que atendam as premissas estratégicas.
A posição do caixa hoje é de aproximadamente R$110 Milhões, cerca de 30% do fundo, que a gestora acredita estará alocada até o final do ano. Focando em aumento de participação em prédios onde já possuem lajes, ou adquirir uma participação maior onde não possuem qualquer lajes.
O fundo tem o objetivo de trazer diversificação para o cotista na alocação de seu capital, desta forma, levando em consideração o tamanho do fundo, é complicado adquirir grandes participações em um único empreendimento. Consequentemente, o fundo alocou seu patrimônio em prédios novos, construindo com tecnologia de ponta, não necessitando nenhum de reformas no curto/médio prazo.
Certamente, em uma assembleia, o interessante é ter uma participação maior para que possa controlar o prédio. No entanto, não sendo majoritário, o fundo busca interagir com os demais proprietários, formando blocos de controle nas assembleias.
Um outro problema destacado por alguns investidores, seria o controle do preço de locação. A gestora não consegue ver isso de fato como um problema, haja vista que você irá, no máximo, controlar o preço dentro de seu imóvel, não controlando o preço nos imóveis que estão na região de seu prédio.
A Pátria Investiments tem expertise em adquirir imóveis, promover o retrofit e sua venda. o regulamento do fundo PATC não permite o desenvolvimento imobiliário, no entanto, podemos ter no futuro imóveis em fase final de desenvolvimento, que necessitam de algum retrofit, admitindo, inclusive, a compra de imóveis vagos, desde que localizado em boas regiões.
No que tange a Renda Mínima Garantida (RMG) e alavancagem, a gestora acredita que a RMG, quando bem estruturada, é viável para o fundo e pode vir a acontecer no PATC11, até mesmo porque o mercado atual entende de fato como funciona a RMG, sendo aceita pelos investidores. Com relação a alavancagem, o posicionamento da gestora é o mesmo para a RMG, sendo bem estruturada, só vem somar para o crescimento do fundo.
Com relação a questões que estão discutidas no momento, a gestora não acredita que o home office irá afetar o mercado imobiliário no longo prazo. Certamente, teremos um “novo normal”, com um número menor de reuniões presenciais, no entanto, o espaço físico do escritório de empresas continua com sua importância. Acredita, também, que o PIB menor pode vir a afetar muito mais o mercado.
Todavia, quando pensamos no ciclo imobiliário, percebemos que o investimento deve sempre ser realizado pensando no longo prazo, promovendo alocações no preço certo, em localizações privilegiadas, para que no futuro tenhamos uma boa relação risco/retorno.
A gestão enfatiza que os efeitos do COVID ainda não veio no mercado, acreditando que os problemas maiores ainda vão acontecer, motivo pelo qual estão confortáveis com o dinheiro em caixa, ressaltando que a velocidade na alocação nem sempre não pode ser confundida com qualidade de alocação, há inúmeros fatores para analisarmos, como localização, preço e etc.
Aqui damos um destaque especial para o preço. A Gestora Fernanda Rosalem deixou bem claro, mais de uma vez ao longo da entrevista, que a única variável que pode ser controlada pelo gestor na alocação do capital é o preço que paga pelo imóvel. O preço é elemento essencial para trazermos um melhor retorno para o cotista no futuro.
Características importantes que devem ser analisadas quando da compra de um ativo imobiliário na visão do PATC11: tamanho da laje, ar condicionado, elevadores com sistema de chamada antecipada, certificações (caso negativo, há possibilidade de implementação), pé direito e localização. O grande trabalho de uma gestora é analisar todos esses pontos, para chegarmos no preço justo do ativo, que representa um bom retorno futuro para os cotistas.
Por fim, a gestora pretende sempre estar mais próxima do cotista, através de webcast e redes sociais, demonstrando seus movimentos trimestralmente, estando sempre próximo do investidor.
Conta pra gente o que achou da entrevista e fique a vontade para indicar temas para vídeos e artigos.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
Confira o Vídeo completo abaixo.
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