"FII FÁCIL ENTREVISTA" COM REC GESTÃO
Caros leitores, o presente artigo tem o objetivo apresentar em texto entrevista realizada por Diogo Arantes, do Canal FII Fácil, com Matheus Cartocci e Moise Politi, ambos da REC Gestão. Seria impossível para os autores escreverem um artigo sem passar suas devidas impressões. Por isso, indicamos após a leitura, ir em nosso canal do Youtube (vídeo completo no Final do Artigo), se inscrever, assistir o vídeo e deixar seu "joinha". Isso ajuda muito nosso trabalho, fazendo com que o conhecimento transmitido chegue cada vez mais a um número maior de pessoas.
Começamos com os mais novo. Matheus é engenheiro civil e analista sênior do fundo de CRI, responsável também pelo RI da gestora, estando na empresa desde a sua fundação.
Por sua vez, Moise Politi é gestor da REC Gestão, tendo se juntado à equipe no ano de 2016, no entanto, apesar de estarem juntos a cerca de cinco anos, os sócios já se conhecem há cerca de 20 anos.
Em 1997, Moise foi um dos fundadores de uma plataforma para prestar serviços ao mercado imobiliário ( BFRE ), focando em realizar a ponte entre o mercado imobiliário e o mercado financeiro, algo que ninguém fazia na época.
Com relação a fundos imobiliários, Moise esteve na fundação do primeiro fundo imobiliário para o publico de varejo, o SHPH11 (Shopping Patio Higienópolis). Tendo participado de inúmeras outras fundações de fundos imobiliários. Deixou claro, que não inovou, criou ou inventou nada, tudo foi baseado na estrutura semelhante a já realizada nos REIT’s americanos.
Em 2012 a empresa vendeu os seus fundos imobiliários para o Banco BTG Pactual, passando a fazer parte da empresa. Em 2015, após sair do Banco BTG, foi chamado para trabalhar em parceira o Banco UBS, um banco internacional, de grande prestígio, que o convidou para começar e cuidar da área imobiliária para o banco, sendo formalizado uma parceria entre a REC Gestão e o Banco UBS. O objetivo era, enquanto a REC realizaria a gestão, o Banco traria os investidores estrangeiros. No entanto, os problemas políticos/econômicos enfrentados por nosso país acabou afastando os investidores estrangeiros. Quando em 2017 iniciaram com foco no Business local, inicialmente apenas com fundo de recebíveis e posteriormente com o de lajes.
Os fundos deram muito certo e, inclusive, tiveram um crescimento rápido, com várias emissões que corroboraram com o avanço dos fundos. Humilde, Moise destaca que para ser gestor de fundos é preciso ter um pouco de sorte, tendo tido sorte, trazendo um belo rendimento para seus cotistas.
Não podemos deixar de destacar que Moise é e sempre foi um homem à frente de seu tempo, conseguindo trazer uma visão inovadora, provocando o nascimento e crescimento de uma indústria que hoje é abraçada por quase 1 milhão de CPF’s.
Com relação a crise, ambos os fundos passaram muito bem por ela. Destacando que a crise não pode durar muito. Questões como “home office eterno”, futuro das lajes, Moise não sabe o que irá acontecer e não acredita em quem afirma saber o que irá acontecer no futuro. Prefere apenas admitir que não sabe o futuro, sem se tornar preso a uma ideia fixa e mais a um conceito de bons Rendimentos.
Futuros fundos
Questionado a respeito de novos fundos que podem vir a ser geridos pela gestora, Moise afirmou não ter interesse no momento em fundos de desenvolvimento, isso por não ser o perfil de seus investidores, tendo em vista a ausência de dividendos mensais, demonstrando não ter nada contra fundos de desenvolvimento, inclusive, já esteve à frente de fundos de desenvolvimento.
No início do ano, a gestora trouxe para equipe Marcelo Santos, pessoa com grande conhecimento em logística, sendo que ali o fundo começou a nascer. Infelizmente, Moise não pode dar muitos dados, haja vista Lei de Silêncio, uma vez que estão em meio a uma captação 476, voltada para investidores profissionais.
Apontou que gosta muito de fundos residenciais, com foco em renda. Mas, no passado, não via possibilidade de ter um fundo com essa característica no Brasil. Mas, acredita que as coisas estão mudando e logo podem vir a se tornar realidade.
RECT11 – o fundo de lajes
Entrando no primeiro fundo a ser discutido na entrevista, Moise declarou que uma de suas características e de seus sócios é o fato de serem pioneiros em tudo que fazem, isso desde 1997. Destacou que na fundação do Shopping Higienópolis já estava prevista a Renda Mínima Garantida (RMG), com o objetivo de gerar no investidor a confiança para investir no produto.
Define a RMG como sendo um motivo para trazer investidores no momento atual com um rendimento previsível. Toda a matemática tem que ser realizada com bastante cuidado, para que não possa iludir o investidor.
Com relação a compra a prazo, outro instrumento financeiro muito utilizado no fundo, o comprador adquire um tempo para efetuar o pagamento, podendo investir o caixa a uma taxa melhor do que praticada no ato da compra, ganhando assim um spread positivo.
Aponta que uma parte do alto rendimento é um contrato atípico formalizado com a VIVO, com término em março de 2021, o que é de conhecimento de todos os investidores, sendo que o fundo sempre foi transparentes com seus investidores. Sendo certo que o valor do aluguel vai reduzir à taxas de Mercado. O fundo está em negociação com o locador e, assim que acertado os novos termos, serão imediatamente repassados para os investidores (em Fato Relevante). No entanto, essa renda não pode ser confundida com RMG, eis que se trata de uma renda advinda de contrato atípico antigo. Contudo, a partir do vencimento do contrato de locação, se a VIVO não renovar, a BRPR garante ao Fundo, por 30 meses, uma renda equivalente a 60% da área locável.
Com a nova captação, caso tenha condições de comprar novo imóvel o fundo irá realizar novas aquisições, caso contrário, o foco será reduzir ou quitar as obrigações do fundo.
A gestora somente realiza emissões quando existem ativos alvos, não pedindo dinheiro no mercado somente por pedir, devido as condições de mercado.
O fundo iniciou com uma estratégia diferenciada, buscando nas aquisições "cap rates" interessantes para o fundo e investidores. Assim, o fundo se preocupa inicialmente em analisar o inquilino, depois o contrato, o imóvel e, por último, a localização.
Quando iniciou o fundo, o rendimento que poderíamos ter em São Paulo estaria em um patamar muito baixo, considerando a taxa de juros naquele momento, motivo pelo qual o fundo direcionou seu capital para as chamadas “praças não óbvias”. Afirma que, considerando os novos patamares de juros, podemos ter a possibilidades de aquisições em “praças óbvias”.
Com relação ao sentimento do mercado, Moise afirmar gostar de fazer somente o que lhe traz bons sentimentos, principalmente após a prática de meditação.
Finalizando, diz que sua maior preocupação com a vacância está intimamente ligada ao PIB (muito mais que o home-office - dica de ouro). A baixa produção acaba gerando desemprego e redução/fechamento de empresas.
UBSR11 – o fundo de recebíveis
Em se tratando do fundo de recebíveis, Matheus afirma que seja diretamente, ou através de securitizados do Mercado, gosta de estar presente em toda a estruturação do CRI e entende ser essa uma obrigação do gestor, com o intuito claro estruturar corretamente o produto, protegendo-o de problemas futuros.
Aponta que o portfólio do fundo é recheado de garantias, tendo passado bem pela crise, com a presença de diferimento e ausência de perdão da dívida, bem como não tiveram a necessidade de reestruturação de nenhum CRI.
Para a gestora, três aspectos são muito importantes para a originação de um CRI. O primeiro deles é a capacidade de caixa da empresa, que deve ser suficiente para pagar o fluxo do CRI. O segundo ponto é o fundo de reserva, que sempre deve estar presente, caso ocorra uma baixa no fluxo de caixa. Por último, temos o loan to value (LTV) que é um grande incentivo para o devedor estar adimplente.
Observamos que 10% do portfólio tem como risco Shoppings Centers, tendo ocorrido o reescalonamento do crédito. Mas, no todo, não foi observado nenhuma grade problema nos CRI’s investidos pelo fundo.
No início, a tendência do fundo era sempre focar no crédito pulverizado, eis que via a relação risco/retorno como mais favorável. Contudo, a originação do crédito pulverizado é mais complicada e com valores nominais menores. E questionados: qual é melhor? A gestora se posiciona de forma agnóstica, se a relação risco/retorno está satisfatória o fundo realiza o investimento.
Entramos no assunto do “CRI Careca”, também conhecido como CRI-bênture, uma operação sem garantia real. O que é possível e legal, todavia, a gestora nunca realizou essas operações, sendo que as garantias reais são de extrema importância para a gestora.
Normalmente os fundos de recebíveis possuem CRI’s atrelados a índices de inflação (IPCA, IGPM e IGPDI) ou CDI. Observamos no fundo da gestora operações prefixadas, bem como ligadas a TR.
Com relação a operações prefixadas, os gestores entendem ser complicado no momento atual da economia, uma vez que para ser interessante, o pagamento teria que ser superior a 10% ao ano, taxa que não aceitam pagar hoje.
Frente a nova emissão, uma vez que fundo captou menos do que pretendia, não será possível investir em todo o pipeline. A grande questão é: será realizada nova emissão para atender ao pipeline? Provavelmente não, uma emissão somente faz sentido. Se o retorno atual for inferior ao retorno que virá com a nova alocação, há de se buscar a captação de dinheiro, caso contrário, se o dividendo pago é maior que o novo retorno, não é viável uma alocação.
Atualmente, quando falamos em retorno temos que olhar como está sendo a aplicação, com o objetivo de conseguir taxas interessantes, somente sempre o índice com o prêmio.
Finalizando nossa entrevista, Moise conta como, juntamente com Fábio Nogueira, que há época era seu sócio, apresentou à CVM sugestões de subdivisões de CRI’s com séries sênior, mezanino e subordinada, sendo que antes somente se falava em série única. Demonstrando, mais uma vez, ser um homem visionário, à frente da indústria.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
Confira o Vídeo completo abaixo.
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