Recém lançado no mercado de fundos imobiliários, tendo iniciado suas negociações no final do ano passado, tem mostrado um excelente resultado.
É fácil perceber que o fundo caiu nas graças dos investidores. O gráfico abaixo demonstra como saiu de 5 cotistas em agosto de 2019, para 2140 em dezembro.
No mesmo instante em que suas cotas começaram a ser negociadas no mercado, o DEVA11 lançou sua segunda emissão, fazendo com que suas cotas tivessem uma uma valorização extraordinária, como já relatado aqui no site.
Os motivos são vários, aqui vou elencar alguns.
Gestora próxima de seus cotistas, célere e eficiente quanto às dúvidas apresentadas;
Gestora com domínio do produto, tendo conhecimento, proximidade e competência para analisar e adquirir certificados de recebíveis imobiliários;
Rendimentos atrativos;
Alocação rápida, sem que haja a permanência de dinheiro em caixa por muito tempo.
Essas e outras características permitiram que a segunda emissão do fundo, que aumentou o seu patrimônio em 164%, fosse bem sucedida. No gráfico abaixo podemos ver a evolução do patrimônio.
Todos os dados do dos gráficos acima foram retirados de informes mensais, daí a diferença entre os números aqui apresentados e os que constam no relatório gerencial. O informe mensal de janeiro/2020 somente será divulgado no mês que vem.
A 2ª emissão do fundo foi uma 476, onde os cotistas puderam exercer seu direito de preferência, de sobras e, também, formalizar oferta para o montante adicional.
Na última etapa, foi observado um rateio de aproximadamente 8,25%. No caso, o investidor que pediu 100 cotas no montante adicional, acabou levando apenas 8.
Não para por aí. No final da semana o fundo lançou seu relatório gerencial do mês de dezembro, revelando que 86% dos patrimônio líquido está devidamente alocado, mesmo sendo recente o término da segunda emissão.
A informação que esse dado me passa é que a Gestora não está emitindo por emitir. A emissão foi devidamente preparada, com um pipeline adequado e busca gerar valor para o cotista.
A emissão de fundos imobiliários é um movimento de grande importância para ambas as partes envolvidas. No entanto, ela só gera real valor para o cotista se o gestor fizer a sua parte e alocar o novo capital de forma célere.
Em se tratando de fundos de recebíveis, essa alocação deve ainda observar o retorno passado e as taxas dos novos CRI’s incluídos no portfólio, a fim de que se mantenha no mesmo patamar.
Pode não parecer, mas essa é uma dificuldade enfrentada pelos gestores.
Interessante destacarmos que as novas alocações são indexadas ao IPCA, tendo reduzido de 63,1% para 45% a exposição do fundo ao IGP-M.
Esse é um movimento que venho observado em outros FII’s. Em uma primeira leitura, entendi que as gestoras estariam buscando mais estabilidade de seus rendimentos, reduzindo sua exposição à volatilidade do IGP-M.
No entanto, me questiono se este fato não está ocorrendo porque os devedores estão querendo ficar longe do IGP-M.
Em se tratando o DEVA11, fundo hoje analisado, a gestora já menciona em seu relatório que irá buscar o equilíbrio entre os índices de inflação, devendo estar com 95% do seu patrimônio alocado no mês de fevereiro.
Ressalto que a gestora tem uma estratégia bem definida para gerar o crescimento do fundo, como podemos ver na imagem abaixo.
Sendo você cotista ou não, vale muito a pena acompanhar de perto o relatório do DEVA11, seja para entender o que está acontecendo com o fundo imobiliário ou aprender mais sobre os FII’s de recebíveis.
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