Partimos para mais uma análise de fundos imobiliários. Hoje, vamos discutir sobro o Rio Bravo Renda Corporativa, negociado pelo ticker RCRB11. O fundo está em sua 8ª emissão de cotas. O que você acha desse Fundo? Escreva nos comentários.
Atualmente, com mais de 20 mil cotistas, o fundo possui 36.941 m² de ABL, tendo uma vacância física de 7%. Com um valor de mercado de R$532,8 Milhões e um Patrimônio Líquido de R$589 Milhões, temos que o fundo está sendo negociado a um P/VP de 0,88. Identificamos, ainda, uma excelência liquidez, aproximadamente R$1,6 Milhões/dia, o que traz conforto para entrar e sair do fundo.
Sobre a 6 º a emissão,tipo CVM 400, realizada no final do ano de 2017, tendo a gestora captado R$141,1 Milhões no mercado. Podemos verificar que o dividendo caiu bastante após a sexta emissão. A expectativa da Rio Bravo era manter acima de R$0,80 (oitenta centavos) , no entanto, a gestora não conseguiu manter esse valor de dividendos, tendo levado mais de um ano para alocar o valor captado na emissão.
D.Y. projetado: 5,63% em 2018 - o que daria R$ 0,806 para uma base R$ 171,90 (mesmo o valor da Emissão R$ 179,81).
2017 - 6ª EMISSÃO DE COTAS: R$ 141,1 MILHÕES (NOV-17)
out/17 nov/18
Em novembro/2017 o fundo encerrou sua 6ª emissão de cotas e, ainda neste mês, completou a aquisição da fração ideal equivalente a 37% do Edifício Morumbi Park, localizado na Rua Pedro Avancine, nº 73, bairro Morumbi, São Paulo, pagando pela aquisição o valor de aproximadamente R$87 Milhões.
Ocorre que o imóvel estava locado para a empresa Avenues, e a empresa tinha em seu contrato de locação o direito de adquirir o imóvel. Exercendo-o em janeiro/2018, o que deixou a situação do fundo um pouco complicada.
A distribuição de rendimento do segundo semestre foi reduzida, tendo em vista a alocação de recurso no Edifício Morumbi Park, cujo contrato estava em período de carência; vacância no Edifício Parque Cultural Paulista e renegociação de contrato com inquilinos.
Assim, temos que a primeira aquisição da sexta emissão se deu tão somente em julho de 2018, onde alocou 48 Milhões dos 141 Milhões captados. O fundo ficou com muito dinheiro em caixa, sendo que em setembro/2018 e fevereiro/2019 foram realizadas novas aquisições.
Analisamos as compras como positivas (do ponto de Vista de Localização e Qualidade), com exceção a primeira aquisição do Morumbi Park, onde a gestora ficou devendo uma análise melhor dos contratos que envolviam o imóvel a ser adquirido. No entanto, não podemos deixar de concluir que o tempo para alocar o valor foi muito longo, o que acabou prejudicando o valor da cota, bem como os dividendos pagos aos cotistas.
2019 - 7ª EMISSÃO DE COTAS: R$ 138,7 MILHÕES (OUT-19)
Na 7ª emissão ocorreu exatamente o contrário, sendo que a gestora fez aquisições certeiras em uma velocidade ideal. O valor captado foi devidamente investido em aproximadamente 4 meses.
Como percebemos na imagem abaixo, uma das metas da 7ª emissão era reduzir a vacância nos edifícios localizados na cidade do Rio de Janeiro até junho/2020, o que não foi possível, como veremos abaixo.
No dia 06 de novembro de 2019, o fundo teve seu ticker alterado para RCRB11, identificando-se mais com sua gestora.
06 de novembro de 2019 - mudou de ticker de FFCI11 para RCRB11
O fundo está bem concentrado na Av. Paulista (52,3% do patrimônio), sendo essa a região mais importante para o fundo, uma região boa, mas não prime. Também possuí edifícios na Av. J.K. e na Vila Olímpia . Sabemos que hoje em dia a Avenida Paulista não tem mais o seu status anterior.
A 8ª emissão está com um pipeline muito bem definido, e de acordo com a TIR conservadora feito pela Própria Rio Bravo, visando retrofit do Edifício Alameda Santos, bem como reforçar o caixa para novas aquisições, com cap rates previstos entre 6 e 7%, gerando uma TIR de 11,5%.
Se analisar os D.Y. futuros previsto na 6ª e 7ª emissão foram valores não realizados pela Gestão.
2020 - 8ª EMISSÃO DE COTAS: R$ 150 MM / Oferta CVM 476
A emissão foi bem sucedida, tendo captado no mercado um total de R$154 Milhões, o que representa 892.858 novas cotas a um preço de emissão de R$172,96 por cota, abaixo do VP do Fundo.
A 8ª emissão está com um pipeline muito bem definido (mair que a Captação), com uma TIR conservadora, visando retrofit do Edifício Alameda Santos, bem como reforçar o caixa para novas aquisições, com cap rates previstos entre 6 e 7%. Vejamos o que diz a gestora:
Sempre que analisamos uma nova emissão, gostamos de dar uma atenção especial para o Estudo de Viabilidade apresentado pela Gestora. Note abaixo que as projeções de DY parecem mais realistas que as apresentadas em Estudos e Ofertas anteriores.
Observamos que a gestora apresentou 3 metas para essa 8ª emissão, sendo elas: alocar até 67% do capital em 6 meses; locar o espaço vago no Cetenco Plaza, anteriormente locado para a CEF, até janeiro/2021; e manter a previsibilidade de rendimentos para o investidor, através de alocações com risco/retorno ideal e manutenção de bons locatários.
A nosso ver, os maiores problemas deste fundo estão nos edifícios localizados no Rio de Janeiro. Na capital carioca, o foco dos proprietários é baixar a vacância, por sua vez, na capital paulista, a meta já está em aumentar o valor dos aluguéis. No entanto, o pipeline identificamos apenas compras na cidade de São Paulo, consequentemente, reduz a exposição do fundo no Rio de Janeiro. Facilmente verificamos no relatório do fundo que o Ed. Candelária está com 66% de vacância e o Internacional Rio com 46%.
Identificamos como melhores localizações os edifícios o Continental Square e o JK Finantial Center.
Segue imagens de estudos de Vacância realizados pela Buildings na regiões da JK/Vila Olímpia e Paulista apresentado no prospecto da 8ª emissão.
Identificamos como positiva a gestão ativa do fundo, que vem realizando excelentes trocas de ativos em seu portfólio, o que agrega valor para o cotista no longo do tempo.
Venda de Ativo Parque Paulista com TIR de 25% a.a.
Conforme publicado em Fato Relevante no dia 17 de junho de 2020, o Fundo efetivou a alienação do 8º andar do Edifício Parque Paulista, com ABL de 575,6 m², pelo valor de R$11,9 Milhões. O imóvel foi adquirido em agosto de 2016, por R$6,5 Milhões, equivalente a R$11.320/m², e foi vendido por R$ 20.674/m². A venda foi realizada por um valor 30% acima do valor patrimonial do ativo. A transação gerou uma taxa interna de retorno (TIR) de 25% a.a. para os investidores do Fundo
Em resumo, tivemos a sexta emissão que não agradou muito os cotistas. Por sua vez, a sétima foi positiva (em termos de velocidade de aquisição) e, com relação a emissão atual, não podemos adivinhar, mas gostamos do pipeline apresentado (principalmente por ser bem maior que o valor captado, podendo a Gestora escolher os melhores).
A gestora enfrenta problemas nas aquisições, pois suas compras apresenta valores de Cap Rates maiores que os pares, gerando um problema crônico de V / VP. O Valor de Mercado acaba ficando descontado. Para manter uma TIR alta ou DY elevado o Fundo conta com a Venda de imóveis.
Entendemos que estamos em um bom momento para as lajes corporativas (O RCRB11 tem ficado com uma estratégia mais clara e aquisições mais rápidas). Avaliando em termos de Preço do m², ainda vemos as compras com valores acima dos pares. Atualmente, sentimos maior conforto em fundos localizados em regiões prime, embora, vejo mais realismo na projeção da 8ª emissão (mesmo ainda que superior a que fizemos) e mesmo não estando entre os top 5 do setor, é fundo que vale a pena acompanhar o desempenho (especialmente em relação as alocações da 8ª emissão).
Como sempre, não podemos deixar de informar que o presente artigo tem o objetivo de analisar um fundo, não presentando call de compra, venda ou manutenção dele. Caso não se sinta confortável em cuidar de sua carteira de investimento, indicamos que procure um consultor financeiro para ajudá-lo nessa tarefa.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
Diogo Arantes – Especialista em FIIs e Founder do CANAL FII Fácil
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