Antes de iniciar a explicação de TIR é muito importante o investidor entender o que é VPL?
VPL é o Valor Presente Líquido. Não diz muito. O VPL é o valor do fluxo de caixa no tempo descontado a uma taxa de Juros (taxa de Retorno / taxa de Custo de Capital). Ao descontar a taxa de juros no tempo é possível trazer os valores futuros (fluxo futuros) a um valor Presente.
Imagine que você vai receber 2 parcelas de 1000 reais (R$ 2000,00). A primeira daqui a 2 meses e a última em 3 meses e gostaria de saber qual é o valor dessa dívida hoje, descontando a inflação. Vamos imaginar a inflação esteja em 0,35% a.m. (4,28% a.a.). Logo, para sabermos o valor da dívida hoje, basta trazer a valor presente o Fluxo das prestações descontadas a taxa de inflação, conforme cálculo realizado na imagem abaixo.
Isso significa que os R$2000,00 no futuro equivale a R$1982,60 hoje (presente). O VPL desconta os fluxo de caixa a uma determinada taxa nesse caso os valores foram descontados a inflação. Observe que o valor que você irá receber no futuro é sempre maior que o equivalente que você recebe hoje.
Por que o Investidor precisa saber disso? Pois o dinheiro, uma cota de um fundo ou até mesmo seus rendimento pode ser trazidos a valor presente descontados a uma taxa. E essa taxa pode ser inflação, Selic, uma taxa bancária ou outra de preferência do investidor.
Como utilizamos a VPL nos fundos imobiliários?
Imagina que o Investidor precisa tomar uma decisão. Ele tem uma investimento com uma taxa Fixa de 6% a.a., ou vai comprar uma cota de um FII (Fundo Imobiliário) - HGLG11 a R$166,00 e que durante um ano o fundo vai pagar R$ 0,75 e no ultimo mês irá vender a cota por R$170,00. Pensa agora num segundo cenário de se vender o Valor da Cota a R$ 166,00.
Para efeito de VPL a compra representa um desembolso, portanto, é negativa. E o rendimento e a venda representa um crédito, portanto, positivo.
Se VPL > 0, o valor a receber supera ao valor da taxa Fixa (economicamente Atrativo).
Se VPL = 0, o valor a receber for igual ao valor da taxa Fixa (economicamente indiferente).
Se VPL < 0, o valor a receber é inferior ao valor da taxa Fixa (Não é economicamente Atrativo).
Para o primeiro cenário com a venda a R$170,00, o VPL é 3,08. Tornando a Operação Atrativa. Já no segundo cenário com a venda a R$166,00, o VPL é -0,67. Tornando a Operação Não Atrativa.
Legal, entendi o que é VPL, mas esse Artigo não era sobre TIR? Exatamente. Vamos explicar agora.
A TIR (Taxa Interna de Retorno) é a taxa que zera o valor presente líquido. A Taxa Interna de Retorno é a taxa que zera os fluxos de caixa do investimento ao longo de todo seu período.
A TIR irá te ajudar na análise e viabilidade de entrada em um Ativo. Como? O investidor deve comparar a TIR como uma Taxa de Atratividade (TA) ou também conhecida com Taxa Mínima de Atratividade (TMA).
Vamos usar o mesmo exemplo acima do HGLG11. Irei definir aqui como a TMA de um FII de Tijolo (do setor de Logístico) como 6% a.a. TA ou TMA = 6%.
TIR > TMA, economicamente Atrativo
TIR = TMA, economicamente indiferente
TIR < TMA, Não é economicamente Atrativo
Para o primeiro cenário com a venda do HGLG11 a R$170,00, a TIR é 8,028% a.a., tornando a Operação Atrativa.
Já no segundo cenário com a venda do HGLG11 a R$166,00, a TIR é 5,558% a.a., fazendo com que a operação não se torne atrativa.
A TIR auxilia o investidor em análise de cenário e viabilidade de Entrada e Saída de um Fundo Imobiliário para atingir uma determinada taxa.
Se a TIR deu 8,028% significa que seu rendimento foi esse também?
A TIR ela tem um defeito, ela admite que todo o fluxo de caixa (rendimentos dos FII) ao longo do Projeto (enquanto estiver com o FII) é reinvestido a mesma taxa sempre. Para FIIs a TIR é mais aceita porque é possível recomprar o mesmo Fundo, contudo, o valor não será exato para a compra. Por esse motivo, a rentabilidade dessa operação tende a ser menor que a própria TIR. Para projetos (de desenvolvimento), esse efeito ainda é mais sério e torna o VPL uma visão mais próxima da realidade.
Você já utilizou TIR (ou VPL) na avaliação de um Projeto? E antes de comprar um fundo imobiliário? Conta para a gente a sua experiência. Comente.
Diogo Arantes – Especialista em FIIs e Founder do CANAL FII Fácil
Comments