Para montar uma Carteira de Fundos Imobiliários o primeiro passo é definir se o investidor prefere rendimento ou valorização. Se o investidor priorizar o rendimento, deve comprar mais FIIs de papel, caso priorize valorização o investidor deve priorizar FIIs de tijolo.
Aqui o investidor tem que entender que FIIs de papel o maior Risco é o de crédito. Nos FIIs de tijolo, existe o risco de vacância, inadimplência, entre outras (Risco imobiliário). Para uma carteira em Geral, o maior risco é Crédito, portanto, quanto maior o % de FII de Papel no portfólio, maior também é Risco para o investidor.
Em média, antes da Crise, os FIIs de tijolo pagavam o Dividend Yeld entre 0,4% e 0,5%.
Para FIIs de papel (antes da Crise ) o Dividend Yeld médio entre 0,45% a 0,8%.
Para efeito de Sugestão vou considerar 3 composições de ativos.
Em termos de Risco de Carteira temos o Conservador, Moderado e Arrojado. Nesse caso, a composição 1 é a mais conservadora, composição 2 é moderada e, por fim, a composição 3 é mais arrojada.
1º) 65% FII de Tijolo e 35% FII de Papel -
Dividend Yeld médio = 0,45% *65% + 0,625% * 35% = 0,5112%
2º) 50% FII de Tijolo e 50% FII de Papel -
Dividend Yeld médio = 0,45% *50% + 0,625% * 50% = 0,537%
3º) 40% FII de Tijolo e 60% FII de Papel -
Dividend Yeld médio = 0,45% *40% + 0,625% * 60% = 0,555%
Para uma Carteira de R$ 100.000,00.
Carteira 1
Rendimento Mensal - R$ 511,20
Rendimento Anual - R$ 6.134,40
Carteira 2
Rendimento Mensal - R$ 537,50
Rendimento Anual - R$ 6.450,00
Carteira 3
Rendimento Mensal - R$ 555,00
Rendimento Anual - R$ 6.660,00
Agora, vamos escolher Ativos dentro dos Fundos de Tijolo, de forma setorial.
Existem mais setores que os escolhidos aqui, contudo, vou descrever os principais e melhores para uma Crise como essa.
Setores: Corporativo, Shopping e Logístico/Industrial (nessa ordem)
Sugestão 1 - 50% Corporativo, 25% Shopping e 25% Logístico/Industrial
Sugestão 2 - 40% Corporativo, 25% Shopping e 35% Logístico/Industrial
Sugestão 3 - 40% Corporativo, 35% Shopping e 25% Logístico/Industrial
Exemplo de Fundos Imobiliários:
Corporativo - KNRI11 / HGRE11 / SDIP11 / RECT11 / PATC11 / XPPR11 / RBRP11 / CBPO11 / VINO11 / JSRE11 / RCRB11
Shopping - VISC11 / XPML11 / HGBS11 / HSML11 / MALL11
Logístico/Industrial - HGLG11 / GRLV11 / ALZR11 / LVBI11 / SDIL11 / XPLG11 / FIIB11 / BTLG11 / GGRC11 / VILG11
DY com os valores de Abril/2020
Hibrido
KNRI11 (52% logístico e 48% escritório / 59% em SP / vacância física 5,52%) - DY - 0,42%
RBRP11 (52% logístico e 37% escritório / vacância física 1 % / 75% em SP e 25% no RJ) - DY - 0,48%
Lajes
JSRE11 (vacância física 0 %) - DY - 0,38%
RECT11 (vacância física 10 % / 62% em SP e 31% no RJ) - DY - 0,91%
PATC11 (vacância física 0 % / 100% em SP ) - DY - 0,34%
HGRE11 (vacância física 21,23 % / 93,4% em SP ) - DY - 0,45%
RCRB11 (vacância física 4,8 % / 96,4% em SP ) - DY - 0,45%
Shopping (Alguns shopping estão com DY zerados ou abaixo do normal, vou considerar o de outubro de 2019)
VISC11 (vacância física 5,2%) - DY - 0,3% - 0,525%
HGBS11 (vacância física 6,43%) - DY - 0,43% - 0,518%
XPML11 (vacância física 4,00 %) - DY - 0% - 0,513%
HSML11 (vacância física 4,90 %) - DY - 0,26% - 0,620%
Galpão
ALZR11 (vacância física 0%) - DY - 0,54%
HGLG11 (vacância física 6,8%) - DY - 0,44%
XPLG11 (vacância física 4,0%) - DY - 0,54%
GGRC11 (vacância física 0%) - DY - 0,62%
VILG11 (vacância física 0%) - DY - 0,55%
Vou utilizar a 2º Sugestão:
50% FII de Tijolo e 50% FII de Papel -
Para uma Carteira de R$ 100.000,00
R$ 50.000 será destinado a FII de Tijolo
R$ 50.000 será destinado a FII de Papel
FII de Tijolo - Sugestão 2 - 40% Corporativo, 25% Shopping e 35% Logístico/Industrial
R$ 20.000,00 (KNRI11 - R$ 154 - 32 cotas / JSRE11 - R$ 98 - 77 cotas / HGRE11 - R$ 144 - 52 cotas)
R$ 17.500,00 (KNRI11 - R$ 154 - 32 cotas / XPLG11 - R$ 107 - 59 cotas / VILG11 - R$ 109 - 58 cotas)
R$ 12.500,00 (XPML11 - R$ 96 - 65 cotas / VISC11 - R$ 98 - 64 cotas)
FII de Papel
HGCR11 (IPCA 37% CDI 55,2% e IGPM 4,7%) - DY - 0,62%
KNCR11 (IPCA 7,5% CDI 91,1% ) - DY - 0,48%
VGIR11 (IPCA 4,7% CDI 94,6%e IGPM 1,9%) - DY - 0,63%
KNIP11 (IPCA 94,6% CDI 3,5% e IGPM 1,9%) - DY - 0,65%
IRDM11 (IPCA 25,9% CDI 29,1% e IGPM 10,48% outros FIIs 32%) - DY - 0,7%
R$ 25.000,00 (misto) ( IRDM11 - R$ 101 - 148 cotas / HGCR11 - R$ 97 - 103 cotas)
R$ 15.000,00 (IPCA) ( KNIP11 - R$ 107 - 140 cotas )
R$ 10.000,00 (CDI) ( KNCR11 - R$ 94- 53 cotas / VGIR11 - R$ 84 - 60 cotas)
Essa Carteira, paga em torno de R$ 557,18 com um DY médio de 0,557 % a. m. ( Anual de 6,9% - R$ 6.686,16).
Agora, vou falar de um tipo de Fundo que pode complementar a sua carteira e, nos dias de hoje, aumentar a seu DY. Quem melhor para escolher seus Fundos Imobiliários que um Gestor experiente? Pra quem não tem acesso a um Consultor ou outros profissionais do Mercado, os FoFs ("Fund of Funds") são excelentes aditivos a sua Carteira.
Sugestão de FoFs: entre 10% a 20%
HFOF11 ( FII Papel 22% FII Tijolo 78%) - DY - 0,71%
RBRF11 ( FII Papel 34% FII Tijolo 66%) - DY - 0,59%
Outros exemplos: MGFF11 / HGFF11
O ideal é ter apenas um desses na carteira, mas para efeito de mitigação de risco colocarei os dois acima (HFOF11 / RBRF11).
Para efeito de cálculos, manteremos a Carteira 1 com os R$ 100.000,00 e iremos investir mais R$ 20.000,00 em FoF.
O FOF irá compor 16,7 % da Carteira.
Essa Carteira Total, paga em torno de R$ 687,54 com um DY médio de 0,573 % a. m. ( Anual de 7,1% - R$ 8.250,48).
Alguma dúvida? Deixe comentários e perguntas.
Comments