Nesse Post vamos inverter tudo. Numa narrativa normal, sempre temos: começo, meio e fim. E assim funciona a nossa linha de pensamento.
Então, iniciaremos pelo "fim", ou melhor dizendo, pela consequência: o DY - dividend yeld. Apesar de ser um indicador importante no Mundo dos Fundos Imobiliários, o DY é consequência de um bom fluxo Caixa (bom ativo alinhado a uma boa Gestão), sendo, portanto, a razão do Resultado Distribuído pelo Preço da cota no Mercado ( rend / PM ou rend / P ).
DY - proporcional ao Resultado do FII.
Na tabela inicial, consideramos inicialmente alguns FIIs de Papel e Tijolo considerando apenas seus DY e qual o valor investido para obter R$ 1.200,00 reais mensais.
Nessa ótica, fazemos duas considerações já inverídicas, a primeira é que o rendimento do Fundo permanece constante, a outra, é considerar o Risco igual para todos os FIIs.
Portanto, investindo individualmente nos FIIs um valor de R$ 96.774,19 (em cotas do HCTR11) ou R$ 315.789,47 (em cotas do JSRE11) você pode obter o rendimento de R$ 1.200,00.
Contudo, os rendimentos não são iguais todos os meses, e principalmente, em tempo de crise, a restrição e o risco de crédito, faz a irregularidade ser ainda maior.
O investidor precisa saber que ativos com alto DY são muito mais arriscados e por isso montamos carteiras setorizadas e diversificadas.
Segue os DY de alguns Ativos:
FII de Tijolo
JSRE11 (vacância física 0 %) - DY - 0,38%
HGRE11 (vacância física 21,23 % / 93,4% em SP ) - DY - 0,45%
VILG11 (vacância física 0%) - DY - 0,55%
FII de Papel
KNCR11 (IPCA 7,5% CDI 91,1% ) - DY - 0,48%
HGCR11 (IPCA 37% CDI 55,2% e IGPM 4,7%) - DY - 0,62%
IRDM11 (IPCA 25,9% CDI 29,1% e IGPM 10,48% outros FIIs 32%) - DY - 0,7%
HIGH YELD
HCTR11 (HIGH YELD) - DY - 1,24%
Risco Altíssimo
Carteira 1
1º) 65% FII de Tijolo e 35% FII de Papel -
Dividend Yeld médio = 0,45% *65% + 0,625% * 35% = 0,5112%
Carteira 2
2º) 50% FII de Tijolo e 50% FII de Papel -
Dividend Yeld médio = 0,45% *50% + 0,625% * 50% = 0,537%
Carteira 3
3º) 40% FII de Tijolo e 60% FII de Papel -
Dividend Yeld médio = 0,45% *40% + 0,625% * 60% = 0,555%
Carteira Montada
DY - 0,557%
Essa carteira foi montada no post: https://canalfiifacil.wixsite.com/website/post/como-montar-uma-carteira-de-fundos-imobili%C3%A1rios para um valor de R$ 100.000,00.
Para receber de Rendimento R$ 1.200,00 e assumindo o mesmo DY, o cálculo é o seguinte:
Valor Total = Rend / DY = 1200 / 0,00557 = R$ 215.439,86
A figura abaixo mostra a quantidade de Ativo para a carteira Original (investimento incial de R$ 100.000,00). O Investidor terá que fazer o ajuste caso queira replicar.
Ajuste: R$ 215.439,86 / R$ 99.978,00 = 2,155
Pegue a Quantidade de Cotas da Carteira ( N ) original e multiplique por 2,155.
Carteira Montada + FoF
DY - 0,573%
Essa carteira foi montada no post: https://canalfiifacil.wixsite.com/website/post/como-montar-uma-carteira-de-fundos-imobili%C3%A1rios para um valor de R$ 120.000,00.
Para receber de Rendimento R$ 1.200,00 e assumindo o mesmo DY, o cálculo é o seguinte:
Valor Total = Rend / DY = 1200 / 0,00573 = R$ 209.424,08
A figura abaixo mostra a quantidade de Ativo para a carteira Original (investimento inicial de R$ 120.000,00). O Investidor terá que fazer o ajuste caso queira replicar.
Ajuste: R$ 209.424,08 / R$ 120.019,00 = 1,745
Pegue a Quantidade de Cotas da Carteira ( N ) original e multiplique por 1,745.
Resultado: Para obter R$ 1.200,00 de rendimento o Investidor deve focar nas Carteiras (1, 2, 3, Montada ou Montada + FoF), com isso, precisa investir entre R$ 209.424,08 e R$ 234.741,78.
Vamos voltar para o inicio do Post. O foco do investidor não deve estar no DY e rendimento mensal. O foco deve estar na segurança e tranquilidade de uma boa carteira com os Ativos certos e constantemente avaliados.
DY é resultado.
Começo a Narrativa. E aqui deviríamos iniciar nossa jornada aos R$ 1.200,00. Não para receber esse valor por um mês, mas para ter rendimento na perpetuidade com tranquilidade.
Como começar? Começamos montando a Carteira de investimento.
Link: https://canalfiifacil.wixsite.com/website/post/como-montar-uma-carteira-de-fundos-imobiliários
Então selecionamos os tipo de Fundos e depois os setores. Criamos uma segurança e estabilidade com o conhecimentos dos setores e dos ativos, administrando e monitorando todos os Riscos.
Agora o que investidor precisa saber ?
O investidor precisa ter o foco na montagem da carteira e na seleção dos ativos para ela.
Qual o processo correto ?
Seguir um plano de investimento, conhecendo exatamente o seu próprio Perfil. Estudando sobre os Ativos para compor a Carteira. Após se conhecer e saber no que investir, o próximo passo é construir um portfólio e iniciar as aquisições. Sempre monitorar a economia local, global e os ativos investidos.
Plano de Investimento:
1) Perfil do Investidor.
2) Seleção dos Ativos para Carteira.
3) Compra dos Ativos pra Montagem da Carteira.
4) Acompanhamento Constante da Carteira.
5) Cálculo do DY e reinvestimento.
Esse mapa é o caminho. Não foque exclusivamente no DY.
O DY é reflexo da taxa de Juros no País (Selic). Em momento de queda de Taxa de Zero, o investidor precisa entender que incentiva os Preços (valores da cota a aumentarem). Nesse momento estamos com uma taxa realmente baixa (para os Padrões nacionais), então, quando os Juros voltarem a subir os Preços da Cotas devem cair para "compensar" (portanto, os DY também caem). Uma observação importante é que os Rendimentos devem permanecer praticamente os mesmos (se não tiver inadimplência ou problema com Créditos), mas o Valor Total da Carteira deve cair.
Dados: Banco Central do Brasil
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