Início do Fundo: 09/12/2016
Tipo ANBIMA: FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento Anbima: Híbrido
taxa administração: 1,5% a.a
Patrimônio Líquido: R$ 442 958 282
Taxa de performance: 30% do que exceder 100% do CDI
Deliberação do Gestor para 2020 : Taxa de performance 2020: 20% do que exceder 150% do CDI e 30% do que exceder 200% do CDI
O fundo é um hibrido Multiestratégia. Com duas estratégias principais: Equity (Desenvolvimento) e Papel (Recebíveis imobiliários).
Dentro de Equity ainda existe uma subdivisão: Equity Performado e Início de Operação.
O Performado já entrega valor ao cotista, por esta numa fase onde as vendar estão fortes e excedendo o custo da Obra. Em fase inicial, o Ativo apenas consome dinheiro, com características de baixo percentual de venda e de obras.
Nessa figura mostra que o fundo está com 83% de Ativos performados (CRI+ Equity Performado) e 17% (Equity Inicio de Operação)
1) Participações Societárias (Equity): Manutenção de participações societárias predominantemente majoritárias, permitindo ao fundo implantar rígidas práticas de governança, gestão contábil e administrativa.
2) Recebíveis Imobiliários Esta classe se refere à posições diretas em imóveis e Certificados de Recebíveis Imobiliários, cujas operações contam com ampla estrutura de garantias (coobrigação, alienação fiduciária dos imóveis, cessão fiduciária de créditos, fiança, alienação fiduciária de cotas, fundo de reserva e fundo de despesas), além de respeitáveis indicadores de solidez financeira (razão de fluxo mensal superior a 120%, Loan to Value inferior a 60%, entre outros)
Carteira Completa do TGAR
CRI - 26 %
Carteira de Recebíveis - 8%
Renda Fixa - 8%
Equity - 60%
Mini DRE do TGAR
Note que 49% dos resultado vem de Equity e os 26% de PL dos CRIs corresponde a 40% da Receita. Os CRI High Yeld são parte Forte da manutenção do Fluxo contínuo do Rendimento para o Cotista.
Analise da Carteira
1-Equity Shopping
2-CRI
Razão Fluxo Mensal com o menor Valor é Gramado TR Série 208 (subordinada) com 120%. Mesmo o pior fluxo ainda consegue pagar a PMT do CRI.
8ª Emissão - CVM 400 (Oferta Pública) - R$ 128,00
Foco no médio empreendedor brasileiro e na diversificação geográfica. Empreendimentos ao longo do "interior" (Saindo o eixo Rio - São Paulo) e como consequência o fundo precisa de manter maiores controles que outros fundos e deve possuir um volume de equipe para suportar os "checks" e verificações de governanças. Principalmente, pois tem que conferir Empreendimentos em diferentes fases do desenvolvimento.
Nessa imagem do site https://ticker11.com.br/emissoes/ é possível ver as Data do Período de Direito (não tem Sobras) e do período de Oferta (assim como as datas de liquidação). O detalhe mais importante é o tipo de Rateio: Linear. Esse vem sendo a forma preferida de distribuição da XP.
Quer entender mais sobre os Tipos de Rateio veja o link: https://www.fiifacil.com.br/forum/forum-de-negocios/tipos-de-rateio .
Atentar para os critérios de governança que podem definir se um empreendimento fará parte do portfólio ou não do Fundo.
Estratégia marco do fundo, envolve ter 70% de carteira performada (CRI, Recebíveis ou Equity Performado) e até 30% na fase inicial da Operação. Esse foco de 70% faz com que o fundo consiga manter rendimento, mesmo sendo um de Desenvolvimento,
Observe a característica de CRI e Equity. O CRI entra num fase de empreendimento de fluxo constante, e tem um período definido de Operação (não aproveita o fluxo final ou calda da carteira). Já o equity, tem um desembolso regular na fase inicial (e maior), durante a fase de maturação da vendas, passa a receber o fluxo total e ainda continua a receber fluxo até o ultimo cliente da SPE (passa um maior tem recebendo, porém, o fluxo final é nem inferior).
Note que o pipeline do TGAR é bem maior que a Oferta. Lembre-se que pipeline não garante operação, apenas já foi realizadas fases iniciais da diligência. Outra observação importante é característica principal do fundo em termos de loteamento (principalmente com Equity, mas o fundo também possui um percentual da carteira de CRI em loteamento. Nesse segmento a maior parte está em Multipropriedade).
Veja os comentários do TGAR no vídeo abaixo.
Qual a sua conclusão ? Vale a pena ?
Você irá participar da subscrição ? tem esse Ativo na Carteira ?
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