O Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRI) é um título de renda fixa com lastro no mercado imobiliário relativamente novo em nosso País. Esse produto foi criado através de Lei nº 9.514, em novembro de 1997.
Os CRI’s são emitidos por Companhias Securitizadoras que, resumidamente, empacotam um fluxo de crédito futuro de recebíveis imobiliário (ex: aluguéis, prestações de compra de um ativo imobiliário), e antecipam para o proprietário deste empreendimento imobiliário os valores a serem recebidos, obviamente, descontando a taxa prêmio do CRI.
Na maioria dos CRI’s observamos uma taxa híbrida, composta por uma parte pós-fixada (atrelada a um índice: CDI, IPCA e IGPM) e outra pré-fixada. Além disso, por se tratarem de uma promessa de pagamento em dinheiro, os CRI’s são recheados de garantias, que serão acionadas em caso de inadimplência.
Podemos investir em CRI’s diretamente, através de corretoras e distribuidoras de títulos e valores imobiliários, entretanto, por exigirem, na maioria das vezes, o aporte de um valor considerável, preferimos investir em CRI’s através de FII’s de recebíveis imobiliários, ou seja, fundos imobiliários que investem em CRI’s. O que possibilita o investimento para pequenos investidores, permitindo, ainda, uma melhor diversificação dos títulos.
Neste artigo iremos tratar dos tipos de cotas de um CRI (série única, sênior, mezanino e subordinada), utilizando como analogia a caixa d’água.
É certo que as entrevistas realizadas com gestores de FII’s em nosso canal, traz a oportunidade de estarmos próximos ao gestores, entendermos melhor a sua forma de pensar e como lida com o nosso patrimônio. Mas, além disso, oportuniza aprendizados maravilhosos que não podem, em nenhum hipótese serem ignorados.
Já percebeu que o CRI pode ser compreendido como um empréstimo, em que o tomador deverá realizar o pagamento em parcelas, até a devida quitação? Quando estamos diante de uma situação mais simples como esta, temos um CRI com cota “série única” e, no passado, era a única cota praticada no mercado.
No passado, Moise Politi, juntamente com Fábio Nogueira, ambos com grande conhecimento de financiamento imobiliário, após uma viagem aos Estados Unidos, trouxeram para o Brasil sua experiência, desenvolveram um racional para cotas sênior, mezanino e subordinadas, apresentando-a à CVM e, por não encontrarem nenhum empecilho legal, foi autorizada a originação e estruturação de cotas de CRI’s dessas três modalidades.
As cotas sênior são as mais seguras, recheadas de lastro e, consequentemente, oferecem ao investidor um retorno menor. As cotas mezaninos são mais arriscadas que as sênior, oferecendo também garantias, com lastro piores e maior retorno. E, por último, temos as cotas subordinadas, que são mais arriscadas (principalmente devido ao Lastro) que a mezanino e trazem um retorno maior ainda.
Temos, portanto, que um CRI pode ser estruturado com série única ou, ter em sua estruturação, cotas sênior, mezanino e subordinada.
Sabemos que muitos investidores têm dificuldade em entender o funcionamento do fluxo de pagamento de cotas de um CRI. Ocorre que, em uma entrevista realizada no canal FII Fácil, Lucas Elmor, gestor da Hectare Capital, apresentou a “Teoria da Caixa D´água”, explicando de forma extremamente didática como funciona essa engenharia de pagamento. Vamos lá.
Primeiro, vamos visualizar uma caixa d’água! A caixa d’água é um tanque onde armazenamos água para utilização futura. Em nossa analogia, a caixa d’água é a conta (conta do patrimônio separado) onde a securitizadora recebe os pagamentos dos CRI’s.
Obviamente, a caixa d’água, através de um cano localizado em sua parte superior, é alimentada por água. Essa água, nada mais é do que o fluxo de pagamento dos devedores daqueles CRI’s, observem que as cotas não únicas ocorrem na maioria das vezes em CRI’s pulverizados. Por sua vez, o fluxo de pagamento dos devedores alimenta a conta do CRI, da mesma forma que a água alimenta a caixa d’água.
Normalmente, a caixa d’água tem em sua parte inferior uma única saída de água. Em nosso exemplo, temos que imaginar três saídas de água. Essas saídas estão posicionadas verticalmente, uma acima da outra. A primeira saída, localizado no ponto mais alto, mas abaixo do cano que alimenta a caixa, é a cota subordinada, para que haja o pagamento de suas prestações, faz-se necessário que a conta esteja cheia.
A saída intermediária é a cota mezanino, dependendo do nível de água na caixa, essa saída continua sendo alimentada. Ou seja, se temos algum problema no fluxo de pagamento de um CRI, a primeira cota que será afetada, sofrendo com a inadimplência do pagamento será a subordinada.
Por sua vez, a última saída, essa localizada na base da caixa d’água, é a cota sênior. Percebam, que essa cota somente irá sofrer com a inadimplência em suas prestações se a maioria dos devedores do CRI faltarem com a sua obrigação.
Caso caia mais água que a Capacidade da operação o excedente volta para o Empreendedor (Cedente do Crédito), normalmente as operações têm de 20% a 30% de gordura para casos de estresse.
No exemplo apresentado por Lucas em nossa entrevista temos um CRI que mensalmente recebe em sua conta o valor de R$1 Milhão das unidades do empreendimento. Assim, temos que a nossa caixa d’água, quer dizer, o conta do CRI foi alimentada com o valor mencionado. Esse valor recebido vai alimentar as três saídas, a conta subordinada, a mezanino e a sênior. Caso, no mês seguinte, comece a ser depositado um valor menor nessa conta, a primeira a sofrer será a subordinada, posteriormente a mezanino e, por último, a sênior.
De fato, há muito mais que ser analisado em um fundo de CRI, mas, isso é papo para próximos artigos.
Para encerrar, novamente agradecemos a Hectare Capital por oportunizar essa conversa com os gestores que sempre nos coloca mais próximos aos gestores e, de brinde, acrescentam conhecimento.
Tem alguma dúvida a respeito de um assunto específico? Gostaria que fosse explicado algum conceito técnico através de vídeos e artigos? Deixe seu comentário aqui embaixo ou, se preferir, manda um direct no instagram do @fiifacil ( https://www.instagram.com/fii_facil /). Nosso objetivo é transmitir conhecimento para que você possa investir com mais segurança.
Autor: Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
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