Resumo: Entrevista LVBI11

Como pensa o Gestor do LVBI11?

Por: O Barba

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Terça-Feira, 25/03/2021

Participantes

Diogo Arantes, FII Fácil e Consultor Financeiro

Alexandre Bolsoni, Gestor LVBI11

Pauta

Mercado de Logística, Ativos, Alavancagem e mais: Tudo sobre o LVBI11

Tópico 1 - Quem é a VBI Real Estate

1. A VBI é uma casa voltada exclusivamente para o mercado imobiliário, fundada em 2006, tem hoje R$ 5,2 bilhões sob gestão, com presença em 15 estados e atuação em praticamente todos os segmentos de Real Estate.

Tópico 2 - Novas Aquisições do LVBI11: Galpões Betim e Jandira

1. Em fevereiro, foram 2 novas aquisições ao portfólio, em um total de R$ 305,1 milhões. E a estratégia foi voltada para o seguinte:

-Ativo Betim-MG: primeiro investimento na região metropolitana de BH. Trata-se de um ativo classe A, 100% locado para a Amazon, com contrato até 2030, em uma região com taxa de vacância abaixo de 10%. Além disso, há uma possibilidade de expansão de 20 mil m², o que favorece a um possível upside de cap rate futuro (passando de 10%, na opinião do gestor).

Segundo gestor, esse ativo tem barreira de entrada: a região tem uma topografia complexa e que gera dificuldade para novas construções. Com isso, evita a concorrência futura.

-Ativo Jandira-SP: investimento na região metropolitana de SP, também classe A. Atualmente locado 100% para a DHL, com contrato até 2027 (essa aquisição junto a esse locatário gerou certa controvérsia, pela saída antecipada da empresa em outro ativo do Fundo, mas o gestor minimizou essa questão e disse terem ótima relação). Na mesma condição do imóvel anterior, há espaço vago para expansão e tem uma situação diferenciada para estacionamento de caminhões.

Fique ligado: A estratégia macro do Fundo é manter pelo menos 50% do portfólio em SP, mas percebe que cada vez mais, os principais Centro Urbanos geram enorme demanda, especialmente pelo crescimento do e-commerce, e há baixa oferta de galpões de qualidade

Tópico 3 - Ativo Araucária-PR

1. Mesmo racional (área com pouca oferta, Galpão de qualidade e terreno para expansão) utilizado nas aquisições recentes foi utilizado na compra do Ativo de Araucária, que gerou bastante preocupação no cotista ao final de 2020, com a notificação de saída do monousuário.

“A grosso modo, em regiões metropolitanas, a cada 1m² livre para construção a mais vale de R$ 500 a 1.000 (...) que é um braço que o desenvolvedor paga para desenvolver um galpão”. Alexandre Bolsoni

1. Falando mais desse ativo: a ideia era manter a DHL, mas ela desistiu. Como havia um prazo de 12 meses de aviso-prévio e multa de 3 aluguéis. Para resolver o espaço vago, o LVBI fez expansão, cross-docking, investimento em segurança e retrofit do Galpão, a fim de atender a Magalu. O contrato, a partir de maio/2021 vai até maio de 2026, acrescentando R$ 0,08 por cota de receita.

Tópico 4 - Mais contratos atípicos para o Fundo?

1. O contrato atípico é interessante e faz sentido na composição de um portfólio. Mas, para a VBI, o foco tem que estar no ativo e não no contrato. Até porque em algum momento o inquilino sai e também porque ao final desses contratos, pode ter uma queda brusca de preço/m².

2. Como Diogo afirmou: há um risco ligeiramente maior no contrato típico e também mais trabalho para o gestor, mas passa uma condição muito mais real da qualidade e da profundidade do ativo no mercado.

“A VBI não compra contrato! Não sou contra, mas o investidor precisa entender a estratégia do gestor: A VBI nunca vai comprar um contrato! Para comprar um contrato, vá para um fundo de dívida, que você compra o risco locatário...eu vou comprar o tijolo!” Alexandre Bolsoni

Tópico 5 - Alavancagem no FII

1. Atualmente o Fundo tem R$ 120,7 milhões de dívida, a um custo de CDI +

2. 2,25 a.a, em um prazo de vencimento de 70 meses e sem multa de pré-pagamento e que representa 10% do PL.

3. Gestor justifica que a alavancagem se deu pelas boas condições costuradas na aquisição do crédito e era algo que já existia com o vendedor! Na ideia do gestor, com os R$ 250 mi em caixa ficam para reserva, eventuais expansões nos ativos e ainda há um pipeline de R$ 650 milhões para novas alocações, em 3 ativos como target.

Tópico 6 - Emissão abaixo do VP e demora nas alocações

1. A ideia é não fazer emissão abaixo do VP, para não gerar diluição do cotista. As últimas emissões do Fundo foram nesse sentido e isso foi reconhecido pela base, sempre com grandes rateios nas Ofertas.

2. Um questionamento feito pelo mercado foi a morosidade na alocação dos recursos da última Oferta. Foram 6 meses para conseguir colocar todo o portfólio pra dentro.

3. Gestor se justifica: Havia um pipeline muito definido. Mas, a evolução do mercado durante a fase de alocação fez com que houvesse mais demora. Fatores primordiais: agressividade e alta concorrência do mercado (houve casos de devolução de sinal no HGLG11, por exemplo), preços exagerados sendo pedidos, e declínio por parte do fundo na aquisição de certos ativos durante o processo de due diligence;

Tópico 7 - Futuro do Mercado

1. A demanda vai continuar crescente, pois o mercado brasileiro ainda é muito incipiente. Outro ponto importante: os custos de produção estão bastante elevados. Mas, há uma defasagem grande de preço/m² de locação.

2. Nos últimos anos, havia mais galpão disponível que demanda! O que vai favorecer aumentos dos preços: essa demanda crescente, com falta de galpões de qualidade e ótima localização. Além disso, a taxa de vacância vem cada vez mais em queda, especialmente no raio 30 (onde o LVBI tem 100% do portfólio). E, por fim, o aumento do custo de produção, que vem cada vez maior ( em níveis maiores que o INCC).

3. No longo prazo, inserir desenvolvimento no Fundo faz sentido, para aumento de TIR e cap rate. E o regulamento tem permissão para até 30%. Porém, na visão do gestor, isso tem que ser dosado no tamanho do Fundo, pois pode impactar a renda recorrente nesse momento, o que afasta o cotista mais conservador.

4. Por fim, foi abordado o cenário de alta de juros. Não faz sentido olhar a Selic da ponta. O mais coerente é observar a NTN-B de10 anos, com juro real. Historicamente, há um spread médio de 3% frente à NTN-B de referência. Portanto, FII entre 6 e 6,5% no cenário atual mostra que essa “regra” se mantém. E detalhe: mesmo com o novo patamar de juros pelo mundo, esse delta tem se mantido.

5. Recado final: Olhe os IMÓVEIS que estão dentro do FII. Você não compra um imóvel e fica observando se o preço dos demais imóveis na região foram vendidos, no dia seguinte, por mais ou por menos. Você compra o ativo por acreditar na região, na qualidade e na valorização futura. Pense assim também em Fundos Imobiliários, que ainda tem isenção de IR.