O FII RBR Properties, negociado pelo ticker RBRP11, apesar de ter iniciado suas atividades em março de 2015, só se tornou para publico Geral após a 4ª emissão, e hoje tem 65.697 cotista.
O Ativo tem um Valor Patrimonial da cota de R$ 88,40. Hoje o valor de Mercado está 97,00 (21/01/2021), com um PL de 756.025.656 (756 Milhões).
O ultimo rendimento pago foi no valor de R$ 0,55. Representando um Yeld de 0,59%.
O RBRP11 já foi comparado com o KNRI11 em outro Artigo aqui no site por terem percentuais próximos de carteira em setores como Logístico e Lajes. Após setembro o Fundo tomou uma outra cara, e essa emissão subsequente (Follow On) , vem para consolidar o Ativo como segmento de Lajes, tornando-o um dos Ativos mais mutante do Mercado Imobiliário.
Além da estratégia CORE, o fundo trabalha com outras 3 estratégias. Uma estratégia tática, buscando arbitragem em fundos imobiliários para gerar valor a seus cotistas, outra que busca a liquidez, valor lembrar que nesse mercado "cash is king" e, por último, a estratégia que recebe o menor capital do fundo, a de desenvolvimento imobiliário.
Fundo - SITUAÇÃO atual E AS MUDANÇAS AO LONGO DO TEMPO
Dezembro/20
25,6% do RBRP11 está no segmento de Logística (RBRL11)!
O investimento Core via tijolo é composto por 11 ativos imobiliário, sendo 9 edifícios comerciais e 2 instituições de ensino, apresentando as seguintes divisões de área e receita por segmento:
Agosto/20
Abril/20
Março/20
Note a mudança e Grande adaptação do Fundo no momento crítico da Pandemia, os Gestores foram conscientes e conseguiram fazer ótimas alocações, enquanto, outros Gestores preferiram não fazer nada e perderam uma Grande Oportunidade. Em março, os Gestores do RBRP11 abandonaram o pipeline para adquirir Ativos Alvo a Preços/m² bem mais baixos, retornando aos cotistas valores bem interessantes, e no momento de Mercado mais propício voltou a carteira para Fundo majoritariamente de Lajes.
Operacional:
Rendimento em linha com o prospecto da 4ª emissão, inclusive devolvendo (revertendo 82,79% para o fundo) parte do taxas recolhidas pela Gestão conforme fato relevante.
Histórico de Emissões:
A primeira emissão de Cotas, encerrada em 07 de outubro de 2016, por meio da qual foram subscritas e efetivamente integralizadas, 206.834,11 Cotas, por 04 investidores, atingindo o montante total de R$ 13.073.891,34 , em série única (“Primeira Emissão”). As Cotas da Primeira Emissão foram objeto de oferta pública nos termos da Instrução CVM 476 ;
(ii) a segunda emissão de Cotas, encerrada em 01 de junho de 2017, por meio da qual foram subscritas e efetivamente integralizadas, 133.126,46093630 Cotas, por 05 investidores, atingindo o montante total de R$ 10.356.099,30, em série única (“Segunda Emissão”). As Cotas da Segunda Emissão foram objeto de oferta pública nos termos da Instrução CVM 476 ;
(iii) a terceira emissão de Cotas, encerrada em 16 de setembro de 2019, por meio da qual foram subscritas e efetivamente integralizadas, 2.498.465,37 Cotas, por 34 investidores, atingindo o montante total de R$ 65 198.875.705,69 , em série única (“Terceira Emissão”). As Cotas da Terceira Emissão foram objeto de oferta pública nos termos da Instrução CVM 476 ;
(iv) a quarta emissão de Cotas, encerrada em 26 de dezembro de 2019, por meio da qual foram subscritas e efetivamente integralizadas, 5.714.286 cotas, tendo sido exercido a Opção do Lote Adicional (conforme abaixo definido) de Cotas, por 10.645 investidores, atingindo o montante total de R$480.000.024,00 , em série única (“Quarta Emissão”). As Cotas da Quarta Emissão foram objeto de oferta pública nos termos da Instrução CVM 400.
5ª Emissão do RBRP11
A 5ª emissão do RBRP11 vem com Preço de R$ 88,27 (em linha com o VP). sendo a data base dia 19/02/2021 (Data que o cotista precisa ter o Ativo para ter o direito). Será uma oferta Pública CVM 400 com volume financeiro de 350 Milhões, com Rateio Linear (XP). A subscrição do RBRP11 terá os direito de preferência negociáveis (RBRP12) entra as datas 26/02/21 até 08/03/21.
O Período do direito de preferência é entre 26/02/21 até 10/04/21 num Fator de Proporção de 0,4636082716 (46,36%). O oferta conta ainda com período de Sobras nos dias 15/03/21 até 18/03/21.
A oferta Publica será concomitante as os fases e se dará entre os dias 26/02/21e 26/03/21. Vale lembrar que o prospecto definitivo ainda tem que ser divulgado! Com liquidação no 01/04/2021.
Destinação dos recursos Observada a Política de Investimentos e a regulamentação aplicável, os recursos líquidos da presente Oferta serão destinados, em ordem de prioridade (inclusive caso não seja atingido o Montante Inicial da Oferta, mas tenha sido atingido o Montante Mínimo da Oferta), para:
i. Pagamento das despesas relacionadas à presente Oferta,
ii. Efetivação da aquisição da torre comercial do edifício River One: o montante de R$ 220.000.000,00 (duzentos e vinte milhões de reais) serão destinados pelo Fundo para o pagamento da parcela final do preço de aquisição de 100% e
iii. Os recursos remanescentes serão destinados à aquisição de Ativos Imobiliários e Valores Mobiliários, a serem selecionados pelo Gestor de FORMA ATIVA E DISCRICIONÁRIA.
Viabilidade:
O Mercado Imobiliário – Setores – Expectativas para o período do estudo
Corporativo:
Visão SP - Expectativa de incremento no valor dos aluguéis e redução de vacância. O segmento corporativo em SP é atualmente a principal tese de investimento do Fundo, sendo que acreditamos em aumentos do preço dos imóveis comerciais.
Visão RJ - Possível ponto de inflexão nos próximos 3 anos, com aceleração do mercado nesse momento.
Logístico:
Visão SP - Mercado com redução de vacância, com incremento em valores de aluguel. A redução de vacância atingirá com maior velocidade os ativos com melhor qualidade e localização.
Visão RJ– Possível ponto de inflexão nos próximos 3 anos, sendo que algumas regiões do Estado, com menor vacância, possivelmente se recuperarão antes da região metropolitana.
Shopping:
Visão: Perspectiva de aumento no consumo, pós-Covid e aumento real dos dividendos dada a projeção de crescimento do PIB (FOCUS), com reflexo positivo nas receitas dos ativos e avaliação.
Recebíveis:
Visão: Desbancarização e desintermediação de financiamentos, além do aquecimento do mercado imobiliários (lançamentos de novos empreendimentos, transações de venda de ativos etc.), devem manter o fluxo de operações de crédito elevado. A visão do Fundo para tais operações é realizar operações com taxas e fluxos condizentes com garantias sólidas, tendo diversificação como mitigante de risco.
Ativos Alvo:
Projeção de Rendimento no próximos 5 anos:
A taxa de retorno foi alcançada pelo método da TIR (Taxa Interna de Retorno), e considerou os rendimentos distribuídos ao cotista pelo FUNDO ao longo dos 60 (sessenta) meses projetados, sendo que a TIR esperada é de 16,3017% a.a
Veja o Vídeo:
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