Na noite de 08 de setembro de 2020, Diogo Arantes recebeu Vitor Duarte, gestor do fundo imobiliário BCRI11, do BANESTES. Vamos lá!
O BANESTES atualmente possui em seu portfólio 17 fundos de investimentos, sendo um deles fundo imobiliário, o BCRI11. A gestora tem, atualmente, mais de R$5 bilhões sob gestão, sendo que hoje o BCRI11 tem um patrimônio líquido de R$380 Milhões.
A gestora tem um conhecimento aprofundado em crédito, gerindo um dos fundos de renda fixa mais antigo do mercado, tendo outras operações, como por exemplo FIDC's.
O fundo tem o perfil do Banco Banestes, um banco fundado em 1937, sendo que a Banestes DTVM tem mais de 50 anos de fundação. No início de 2014 o banco decidiu criar um fundo de renda fixa isento de imposto de renda. Uma alternativa seria criar um fundo de debêntures incentivadas, que praticamente não existiam no mercado. Outra alternativa, seria um fundo imobiliário.
O gestora reconhece que sua expertise está em crédito, não tendo conhecimento aprofundado em imóvel para renda, nem mesmo desenvolvimento. Optaram, portanto, em oferecer para seus clientes um fundo imobiliário de crédito. No entanto, até então, não tinham nenhum fundo de investimento fechado, listado em bolsa, e, por isso, chamaram um banco parceiro para oportunizar a criação do fundo.
Queriam uma instituição que fosse referência em fundo imobiliário para auxiliar no desenvolvimento/criação do fundo imobiliário. À época, identificaram o Veritá como o melhor fundo de crédito existente, por isso chamaram o Fator para ajudar nesse projeto. A parceria, em se tratando de consultoria, foi até o mês de novembro de 2017. Por questões regulatórias junto à CVM, a Fator renunciou o contrato como consultor. Sendo que o banco Fator continuou como administrador fiduciário do fundo até fevereiro de 2020, quando foi transferida para a BRL Trust.
Ressaltamos, que essa transferência se deu tendo em vista que o banco Fator, por questões internas, deixou de prestar os serviços de administração fiduciária.
Todo e qualquer investimento realizado pelo fundo passa por um comitê de investimento, composto por cinco membros, todos com certificação CGA. Não sendo necessário uma decisão unânime, o único com poder de veto é o responsável pela área de risco. Os investimentos são revisitados pelo comitê, sempre que o risco aumenta, seja por redução na nota de rating do devedor, seja por redução no fluxo de caixa das carteiras pulverizadas. Atualmente, na pandemia, o fundo tem mantido um acompanhamento semanal das carteiras dos CRI’s pulverizados.
Logo quando começou a pandemia, os gestores revisitaram os fundamentos de todas as operações do fundo, pulverizadas ou corporativas, todas as operações foram devidamente analisadas, focando naqueles em que imaginavam que teriam mais riscos. Para a surpresa dos gestores, não houve nenhuma inadimplência quando se trata de pagamento das PMT’s, aos CRI’s de shoppings, foram concedidos diferimento do principal, mantido o pagamento dos juros.
Vitor deixa claro que a real intenção do fundo é receber o crédito, não tendo interesse nenhum em tomar as garantias. Para tanto, foram realizados os ajustes necessário, com uma única finalidade, não ter qualquer risco de insolvência para o CRI.
Alguns CRI’s chegaram a utilizar o fundo de reserva para o pagamento dos Juros da PMT. De qualquer forma, não é algo preocupante para o fundo, pois representa um percentual pequeno do Patrimônio Líquido do fundo.
Na estratégia do fundo, os gestores gostam de estar expostos a todos os setores, não tendo preferência por um setor específico. Obviamente que, há de ser analisado o risco/retorno de cada empreendimento, buscando um equilíbrio ideal na relação.
Ainda sobre a estratégia do fundo, Vitor diz que todo mundo conhece que deve comprar na baixa e vender na alta. Contudo, o difícil é saber quando é a baixa e quando é a alta, o difícil é ter coragem de comprar na baixa e, mais difícil ainda, e ter dinheiro para fazer isso.
No início da pandemia era a hora correta para comprar, mas o fundo não tinha dinheiro. Atualmente com um patrimônio líquido de R$380 Milhões, o fundo está autorizado a chegar a R$1 Bilhão, o que irá acontecer através de ofertas pequenas e subsequentes, sempre com a intenção de trazer para o cotista um dividendo interessante.
Para Vitor, o PIB potencial está muito acima do PIB real, ou seja, as máquinas e pessoas têm capacidade de produzir muito mais do que está sendo produzido atualmente, esse spread é denominado hiato do produto. Por isso, acredita que a taxa de juros irá se manter baixa por um bom tempo, bem como que o IPCA deve se manter comportado por um bom tempo. Quanto ao IGPM, entende que o índice é totalmente imprevisível.
O ideal de alocação na visão do gestor é ter em seu portfólio todos os índices, uma vez que o CRI é um ativo de longo prazo de duração, não é possível adivinhar qual índice irá se comportar melhor nos próximos 10 anos. Se possível realizar o investimento na vírgula, o ideal seria ter ⅓ em cada índice.
É importante entendermos que o CDI é o juros nominal, sendo que IPCA é a inflação, sendo que a tendência é que o CDI seja o IPCA + um juros real. Quanto ao IGPM, o índice mais volátil que temos, Vitor lança uma reflexão, estando o mesmo no patamar de aproximadamente 13%, o que tem mais chances de acontecer? IGPM igual a 20% ou 8%?
Claro em nossa entrevista ficou que o gestor não gosta de pré-pagamento dos CRI’s. Sendo que não abre mão do pagamento dos juros até o final, não liberando garantias no final do pagamento dos CRI’s, recebendo, normalmente, todo o CRI antes do vencimento, principal e juros.
A maior preocupação do gestor é quando compra um CRI com ágio, sendo que observa necessariamente a multa de pré-pagamento, para assim ver se o ágio do papel compensa o risco da quitação antecipada.
O mandato do fundo hoje, quando tratamos de CRI’s é o de compra para carrego, realizando algumas negociações no secundário quando há oportunidades de ganhos. Quando se trata de FII’s, o mandato é exatamente o oposto, o foco aqui é o ganho de capital.
Vitor mencionou o Hectare, fundo diversificado, bem gerido, acompanhado na vírgula, sendo que o carrego do fundo era sim interessando. No entanto, levando em consideração que o mandato principal de FII’s é o ganho de capital, acabou reduzindo sua posição.
Não há limites para o book de cotas do fundo, podendo ter 100% do fundo investido em FII’s, desde que não tenha uma posição superior a 10% em cada ativo, no entanto, o gestor não pretende alterar o fundo desta forma.
Quanto a novas emissões, o gestor não pode informar quando irá ocorrer uma nova emissão, tendo em vista que essa informação deve ser publicada ao mercado. No entanto, o fundo pretende alcançar os R$1 Bilhão de capital autorizado, sendo que este crescimento será constante.
É extremamente importante a atenção do gestor de crédito, especialmente quando tratamos da iliquidez dos ativos, sendo necessário um acompanhamento próximo.
Vitor merece nossos agradecimentos, não só pela entrevista concedida, mas por gerir com atenção e dedicação no cuidado do patrimônio de quase 30 mil cotistas.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
Confira o Vídeo completo abaixo.
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