Essa semana tivemos um prazeroso encontro com Fernando Didziadas da Buildings. Fundada em 2007, a Buildings é a primeira empresa brasileira especializada em pesquisa imobiliária corporativa cuja missão foi o de cooperar com a disseminação de informações consistentes e com isso tornar o mercado imobiliário brasileiro um setor mais transparente e confiável.
Atualmente, o time da Buildings é formado por 12 pessoas que estão pesquisando o mercado imobiliário nas principais cidades do Brasil, especialmente valor de locação e venda de imóveis. Esse é o produto da Buildings, dados do mercado imobiliário. Destacamos que a Buildings tem um excelente canal no youtube, apresentado dados concretos de inúmeros ativos.
De pronto, já começamos a tratar de um assunto polêmico desta pandemia, o home office nos dias de hoje.
Em outubro de 2019 foi realizado um estudo que concluiu que se uma empresa queria locar uma grande área, ela não conseguiria nas principais regiões de São Paulo, pois tínhamos uma taxa de vacância de 6%. Veio a pandemia e sim, observamos que muitas empresas estão entregando os imóveis locados e, consequentemente, um aumento na taxa de vacância. Na visão de Fernando, essa vacância elevada deverá durar cerca de 2 anos.
No entanto, em sua visão, não estamos falando no fim do mercado de escritório, inclusive, a vacância esperada é inferior a existente no ano de 2017, quando a taxa era de 25%.
É importante reconhecermos que cada região comporta de uma forma diferente, estamos aqui englobando cidades diferentes e, também, regiões dentro da mesma cidade, principalmente grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro. Inclusive, quando o fundo imobiliário não é proprietário de todo o prédio, temos uma concorrência dentro do próprio imóvel.
A vacância é algo extremamente importante para analisarmos no mercado de escritório, já que quando elevada acaba reduzindo os valores de locação. Por sua vez, quando apresenta níveis reduzidos, observamos uma elevação no preço.
Inclusive, falando em regiões, observamos também uma discrepância nos Cap Rates. Por exemplo, o RECT11 que compra imóveis em regiões não óbvias consegue Cap's mais elevados do que o PATC11, que somente compra em regiões óbvias na cidade de São Paulo.
Observamos, por exemplo, que a região da Nova Faria Lima apresenta uma taxa vacância inferior a Berrini, ambas na cidade de São Paulo. Por sua vez, a Avenida Paulista, que já foi uma das principais regiões de São Paulo.
Quando olhamos para a cidade do Rio de Janeiro, temos no geral uma taxa de vacância pouco inferior a 40%. Sendo que a menor taxa de vacância pode ser observada na Região Portuária, com prédios mais novos, sendo um case extremamente importante para a cidade. Por sua vez, a Barra da Tijuca e o Centro estão puxando a vacância para cima.
Entrando um pouco mais no portfólio do RECT11, em se tratando especialmente do edifício locado para a VIVO na Barra da Tijuca, temos que naquela região o valor do aluguel praticado é de R$55,50 o m² em média. Provavelmente, teremos uma revisão do aluguel para valores mais baixos.
É impressionante a base de dados apresentada pela empresa, que traz pilares para que o investidor possa desenvolver a sua tese de investimento. Atualmente, o custo desses dados é elevado, mas fiquem ligados, a Buildings já está alerta e pensando em um produto voltado para o investidor comum.
Não posso deixar aqui de apresentar nossos sinceros agradecimentos ao Fernando, não só pela entrevista concedida, mas por todas as informações que estão sendo apresentadas em análises realizadas no canal da Buildings no Youtube.
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