Fábio Carvalho é gestor do fundo ALZR11, popularmente conhecido como "Alzirão da massa".
ALZR11 é um fundo imobiliário focado em adquirir imóveis com boa localização, contratos atípicos, longos e com inquilinos de boa qualidade financeira. Inclusive, há muitos imóveis no fundo com um enorme upside após o término do contrato.
Fábio aponta como que os imóveis do fundo são importantes para seus inquilinos e como, no futuro, o imóvel em si tem inúmeras funcionalidades, haja vista a sua localização. Lembando que o fundo tem o viés de renda, dessa forma, sempre que o inquilino quiser continuar no imóvel, essa será a opção para o fundo.
Com relação aos contratos atípicos e sua judicialização, Fábio reconhece que discussões podem acontecer no futuro com um ou outro inquilino, acreditando que isso será uma exceção.
O fundo não pretende introduzir a possibilidade de desenvolvimento em seu portfólio, até mesmo por ser uma das principais características do fundo a geração de renda constante, o que não ocorre no desenvolvimento. Demais, há de ser levado em consideração os riscos do desenvolvimento, que não condiz com o perfil dos investidores do fundo.
Atualmente, o ALZR convocou assembleia para discussão e votação de itens importantes. Um deles é a possibilidade de adquirir Data Centers, que são ativos utilizados por inquilinos de primeira linha, que permanecerão nele por um longo prazo, sendo uma boa fonte de renda.
Vale lembrar: o fundo não irá adquirir diretamente o data center, mas sim se expor a eles através de outro fundo imobiliário, assim como o fundo RBRP11 se expõe à galpões logísticos através do RBRL11.
Destaca o gestor que o fundo não será dono do equipamento de TI, mas sim do terreno onde esse equipamento está instalado. Em verdade, há muitos estrangeiros já realizando essas operações, inclusive no Brasil. No entanto, não temos fundos nacionais trabalhando dessa forma.
Percebemos ao longo dos anos uma sofisticação do mercado de fundos imobiliários, sendo que em muitos casos há excelentes imóveis dentro de FII's, que atendem todos os requisitos impostos pelo regulamento do ALZR11. Consequentemente, com a alteração proposta do regulamente, o fundo passa a poder adquirir imóveis através de outros FII's.
Na visão de Fábio, a pandemia acabou acelerando algumas questões. A virtualização de ações foi importante para os tempos atuais. A crise acabou afetando o mercado, valorizando fundos logísticos e desvalorizando os de escritório, um exagero que gera distorções e oportunidades.
Uma tese que vem fundo para o mercado atualmente é a do varejo, que na visão de Fábio, pode sim ser vencedora, sendo necessário tomar certos cuidados, não adquirindo imóveis em regiões não obvias.
Conta aí para gente o que você achou dessas alterações que podem ocorrer no Alzirão??
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