FII FÁCIL COM ALESSANDRO VEDROSSI DA VALORA INVESTIMENTOS
Neste momento damos início a uma nova modalidade de suporte para investidores. Após cada live realizada em nosso canal do YouTube, escreveremos um artigo onde buscamos destacar os principais temas tratados no encontro realizado.
Na noite de ontem tivemos o prazer de entrevistar o gestor Alessandro Vedrossi, da Valora Investimento, responsável pela gestão de dois fundos imobiliários, VGIR e VGIP. Encontro realizado no dia 13/08/2020.
A Valora é uma gestora que foca no mandato de seus fundos, realizando a gestão sempre o tendo como norte, entendendo que algumas estratégias devem ser direcionadas exclusivamente para investidores profissionais, enquanto outras podem tranquilamente ser aplicadas para o investidor geral. Destacamos que o gestor reconhece que ao investir em fundo o investidor está passando para ele um “cheque em branco”, motivo pelo qual se faz necessário, em respeito ao investidor, estar atrelado ao mandato do fundo.
A Valora hoje é composta por 4 sócios, tendo 11 membros no time da área imobiliária e tem 3 fundos imobiliários em seu portfólio, sendo um que já está amortizando e outros dois listados. Além disso, tem um FIDC que adquire CRI e outro voltado para o desenvolvimento.
Desde 2016 a gestora começou a trabalhar com a área imobiliária, no entanto, antes disso já funcionava e lidava diretamente com crédito privado. Portanto, não é uma casa voltada exclusivamente para o setor imobiliário como seus pares, contudo, tem um viés imobiliário forte, demonstrando que esta é sim uma área importante para a gestora que recebe uma atenção especial.
De acordo com Vedrossi, é necessário um real conhecimento para a compra e gestão de créditos imobiliários.
Apresenta uma visão singular com relação ao risco/retorno que não podemos ignorar. Deixa claro que não gosto do estereótipo high grade e high yield, buscando sempre um risco high grade com um retorno high yield.
Olhando os dois fundos listados da casa, VGIR e VGIP, temos que o primeiro nasceu com a intenção clara de entregar CDI+ aos seus investidores e hoje entrega um retorno histórico de CDI + 2,8%, considerando a cota base R$100,00 , o que se traduz em um retorno superior ao inicialmente desenhado.
Por sua vez, o VGIP é um fundo que busca entregar inflação +, o que não o impede de ter CDI, o mesmo acontece com VGIR, que pode vir a ter CRI’s atrelados a inflação.
Entende que o CRI apresenta uma excelente relação risco/retorno quando bem feito, apontando que há muitas operações ruins sendo ofertadas, sendo necessário o conhecimento para uma seleção adequada.
Os principais pilares da gestora são: originação, buscam originar suas próprias operações, o que torna a gestora capacitada para alocar rápido valores que estão em caixa; buscar uma ideal equação de risco/retorno, trazendo um yield melhor o investidor, inclusive, destaca que a gestora abre mão de todo ganho que teria ao efetuar seus esforços na originação, o que também proporciona um melhor retorno; controle próximo das operações, tendo total respeito com o dinheiro do investidor.
A melhor comunicação que a gestora tem com seu investidor são os relatórios publicados mensalmente, buscando sempre trazer segurança para o investidor, apontando sempre como busca uma melhor rentabilidade para o investidor.
Com relação ao prazo de vencimento dos títulos, temos no VGIR operações mais curtas e no VGIP operações mais longas, que normalmente estão ligadas a operações de BTS.
O fato de atuar na originação dos CRI’s faz com que a gestora esteja muito tranquila quando acontece pré-pagamento e vencimento dos títulos.
O que os fundos buscam, em regra, é o investimento em CRI’s. Caixa, somente poderá ser alocado em títulos soberanos, fundos soberanos, LCI de grandes bancos e fundos imobiliários. Sendo que existe alguma alocação do patrimônio líquido do VGIR em fundos imobiliários, não chegando a 1% do PL.
Entendo que os fundos de CRI’s deveriam estar atrelados ao valor patrimonial, sendo que qualquer distorção no preço do secundário, seja para cima ou para baixo, não está correta em sua visão.
Com relações a novas emissões, o gestor entende que deve ser realizada no valor patrimonial. Entende que, independentemente do valor de mercado da cota, o investidor de longo prazo ficará satisfeito com o carrego do fundo.
Aponta que o crescimento do fundo deve ser muito bem pensado e programado pois, quanto maior o fundo mais complicado de se obter uma relação ideal de risco/retorno.
O VGIP é um fundo que foi alocado em um tempo razoável, com boas operações como devidamente apontado no relatório. Apesar de ter realizado o IPO em meio à crise, a gestora conseguiu captar um valor interessante e está trazendo um bom retorno para os cotistas.
Mudando de assunto, com relação ao crédito pulverizado, o gestor entende natural a presença de uma maior inadimplência, todavia, durante a crise, percebeu uma performance melhor do que imaginava. Por sua vez, com relação ao crédito corporativo, busca sempre visualizar a garantia, buscando garantias ideais.
O último assunto tratado na live foi sobre CRI’s residenciais, especialmente focado no fato da possibilidade de financiamento atrelado ao IPCA para pessoas físicas. Alessandro entende que seja necessária uma taxa de juros no Brasil intrínseca baixa (e que permanece baixa) para que seja uma opção sustentável (válida), tendo em vista ser difícil concorrer com grandes bancos quando estamos tratando de pessoa física.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
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