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Entrevista FII Fácil x Gestão do HABT11

O HABT11 está virando um Midle Risk?



Por: O Barba



Participantes

Diogo Arantes, FII Fácil e Consultor Financeiro

Camila Almeida, Sócio da Habitat e responsável pela gestão do HABT11

Juliana Pedroza, RI da Habitat



I - Incorporação HBTT11 pelo HABT11 e troca de gestor em 2020

  1. Entendimento da gestão era de que fazia sentido a incorporação do HBTT11 pelo HABT11, de modo a elevar liquidez e a base de cotistas. Isso foi levado à Assembleia e os cotistas de ambos os fundos compreenderam a questão e entenderam ser interessante, sem transferência de riquezas de um FII para outro, sendo feita a transação pelo valor patrimonial.

  2. Saída de Eduardo Malheiros, ex-gestor: A saída não fez grande mudança, já que as decisões são tomadas por comitê (no qual não há poder de veto, mas as decisões visam a “consenso” em unanimidade) e o restante da equipe se manteve.


II - Indexação dos CRI´s

  1. A gestora sempre tenta casar o indexador da operação com o indexador do CRI. Portanto, isso vem sendo feito na estruturação, caso a caso.

  2. Há uma tendência de que as operações mais recentes sejam realizadas em IPCA, em razão da alta volatilidade do IGPM e do impacto grande em 2020, mas isso vai muito de negociação com o cedente.

  3. Houve pedido de loteador no sentido de alterar o índice da operação, pois há dificuldade de fazer o repasse desse indexador na conta do devedor que está na ponta.

  4. Interessante que mesmo com esse impacto do IGPM e da pandemia, houve vendas recorde de loteamento pelo Brasil.

III - Monitoramento de inadimplência no RG

  1. Gestão entende que trazer a informação “seca” da inadimplência pode induzir o investidor a erros, pois pode haver uma tendência por distratos e essa inadimplência “sumir”. Por isso, entendem ser mais coerente apresentar os indicadores de Razão de Garantia PMT (consolidando impacto de distratos, inadimplência e volume de vendas).

  2. A ideia é não deixar o Relatório extenso demais também, para focar no que se entende por mais importante ao “investidor comum”.

IV - Alterações recentes de Regulamento - HABT11 virou um midle risk?

  1. O regulamento do FII apresentava muitas amarras e com o aquecimento do mercado, muitas operações consideradas boas pela gestão acabavam ficando fora do radar do FII.

  2. Muito gerou burburinho a possibilidade de adquirir CRI corporativo, o que poderia levar o HABT11 para um cenário mais “midle risk”. Entretanto, a gestão deixa bastante claro que a ideia é manter o foco em CRI pulverizado, em operações com mais yield, mas abrindo um leque maior de operações passíveis de entrarem na carteira do FII.

 

“Agora posso comprar o CRI Rede D´or que todo mundo compra? Sim! Vou sair comprando o CRI Rede D´or que todo mundo compra? Não vou! Não é o que a gente quer fazer. A gente quer continuar se diferenciando”.

(Camila Almeida)

 


VI - Alocações e Pré-Pagamentos em Fevereiro

  1. Foram R$ 117mi de novas alocações, em 6 investimentos, todos em CRI pulverizado: 1 multipropriedade (que já tinha no Fundo), 2 em Incorporação e o restante em loteamentos.

  2. Curiosidade: como é estruturada uma operação de INCORPORAÇÃO no FII de Papel: Diferentemente do que ocorre no loteamento, em que acaba ficando para o loteador “financiar” o comprador, em longo prazo, na incorporação, com acesso ao crédito imobiliário, a dinâmica é diferente. Nesse tipo de operação, o Fundo entra como financiador da obra. E quando o comprador vai fazer seu contrato de financiamento com uma instituição financeira, essa quita o empréstimo realizado pelo Fundo (e não o incorporador). E, enquanto a operação comprador x cedente não é quitada (o que costuma acontecer por meio da instituição financeira, na entrega das chaves), todo fluxo de recebíveis que adentra a carteira é direcionado ao Fundo, embora essas operações de incorporação não contem com o “excedente de fluxo” comum dos loteamentos e garantidor da razão PMT mensal. É diferente de uma operação de loteamento, em que de fato é feita uma carteira de recebíveis, sendo quitada mês a mês, no longo prazo. Entretanto, ainda é um foco pulverizado.

  3. Além disso, houve também, pré-pagamentos em montante de R$ 17mi. Inclusive, há um entendimento de que sim, os pré-pagamentos atrapalham! O Fundo faz toda a estruturação da operação, conta com aquele fluxo, mas é algo que existe, que está previsto nas operações. Passa também pelo aprendizado de exigir multas maiores para se prevenir e outros gatilhos contratuais (inclusive, há entendimento no sentido de que vetar o pré-pagamento seja ilegal).

  4. Inclusive, uma solução interessante que a gestão tem colocado em prática é impor uma taxa durante a obra e outra levemente menor para o período seguinte, com a obra entregue - e menos arriscada, readequando o retorno aos novos níveis de risco (não performado x performado).

VI - Posições em FII

  1. Faz a distinção entre posições táticas (hoje composta por VGIP11 e RBRY11), visando ganho de capital com entradas em Ofertas 476, e posições de liquidez visando alocação de caixa de forma mais eficiente, mantendo a distribuição isenta (hoje, composta por MXRF11, KNIP11, RBRR11, VGIR11 e HGCR11).

VII - Novas Emissões e Taxa de Juros

  1. Foco inicial é alocar o caixa e amarrar novo pipeline. Ou seja, a gestora se preocupa em desenhar uma alocação mais rápida e se justifica pela alocação anterior mais demorada em razão de muitas quedas de organizações que estavam em foco, em razão do cenário de pandemia.

  2. A gestão também não acredita na manutenção da Selic nos patamares atuais, talvez menor que o previsto pelo mercado, mas como uma política monetária necessária para contenção da inflação.

  3. Soltaram também um guidance de operações: Inflação + 11%. Informam que está difícil originar em inflação + 15%, como em outros momentos, mas que uma redução de taxas também não combina com a proposta do HABT11.

  4. Além disso, a duration do Fundo (em torno de 3 anos) favorece em 2 pontos: adequação às operações que contam na carteira e evitar o risco de pré-pagamento. Entendimento de que a duração mais curta faz muito sentido para o tipo de operação que está dentro do Fundo do que um foco de fato para reperfilamento de dívidas frente a eventual alta da Selic.


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