DEVA11 é o primeiro fundo imobiliário da Devant ASSET que trabalha com Crédito Privado a mais de 5 anos. O DEVA11 teve uma historia meteórica desde o seu Primeiro dia negociado até Hoje. Para se ter ideia a cota já chegou a ser negociada por R$ 170 , o que para um fundo de Crédito com VP por cota de R$ 100,00 é bastante inusitado e com ágio fora dos padrões.
Veja mais no nosso último Artigo.
O Fundo foi iniciado em 26/08/2020 com uma Oferta Restrita 476, esse tipo de oferta permite que apenas 50 pessoas se tornem cotista do Fundo. No dia 25/11/20, o fundo abriu suas negociações de fato na B3 para o público geral, já com um anuncio de uma emissão 476 para cotista. O que motivou muitas pessoas a pagarem ágios absurdos para entrar. Na 2ª emissão a proporção foi de 164,79%, sendo esse, um dos motivadores para o preço de 170 citado acima.
No seu último informe o fundo referente a Janeiro/21 o número de cotista era de 6.365, isso mesmo em menos de 3 meses de Fundo, o numero de cotista aumentou mais de 120 vezes. Lembrando que esse dado foi antes do anuncio da 3ª emissão.
Atualmente, o Fundo Possui um patrimônio líquido (PL) de R$ 305,6 Milhões com um VP por cota de R$ 99,51. O Fundo pagou dia 12/02 o valor de rendimento de R$ 1,95 / cota. Nos últimos 3 meses teve um Yeld médio de 2,38/cota, e para um fundo que acabou de iniciar suas negociações tem sua liquidez Média diária de 6,7 milhões. Para se ter ideia da força da liquidez, o Fundo liberou os recibos da 2ª emissão no dia 10/02, ou seja, quase toda essa negociação é apenas fruto do PL da primeira emissão. Em média os fundos tem entre 1 a 2,5% de negociados dia (isso os mais líquidos). O DEVA11 tem praticamente 6,5% de giro de cotas em Liquidação diária. E o por quê disso?
Parte da resposta está nos Altos Rendimento. Referente a Cota patrimonial R$99,5, o fundo pagou em três meses o equivalente a 7,17 %. Claro, que parte desse alto rendimento é reflexo do IGPM de 23 %, mas mesmo assim, conseguimos ver o frenesi dos investidores recebendo R$ 7,14 de rendimento frente a uma taxa Selic de 2,00% a.a.
Outra Parte, é taxa Média Pondera da Carteira. Com os dados de dezembro/20 a taxa está 11,21% + Inflação (Sendo por exemplo, maior que o do HCTR11).
Um outro item que atraiu muitos cotistas foi as informações contidas no Relatório Gerencial sendo o primeiro a divulgar as inadimplências das carteiras. É possível pelo RG verificar a inadimplência Líquida Acumulada. Mas, é claro, que o RG ainda pode ser melhorado, no RG de Novembro a inadimplência estava junto com a tabela, o que foi retirado em dezembro , o que não ficou muito Legal (na minha opinião ). Para quem quer fazer a comparação mês a mês, os valores da inadimplência estando em Tabela fica mais rápido de ser analisado. Outro dado que poderia conter no RG é a duration ponderada, assim como o nome das Operações conforme código do Ativo/Cetip (emissão, serie e emissor), para facilitar o investidor a analisar os termos de securitização das operações.
Proteção deflação: Essa informação é bem atrativa ao cotista informando o mesmo sobre possíveis diminuição de taxa caso ocorra uma força deflacionária.
Para se ter uma idéia, um fundo com taxa Média ponderada de 11,21%, com esse grau de proteção (considerando que todas as operações estão bem) paga mensalmente o equivalente a 0,889% de DY, mesmo com uma inflação zero, considerando a meta do banco central 3,75%.
Chegamos a um yeld mensal de 1,19% ao mês. O time de Gestão traça como meta valores mensais em torno de 1% a.m..
Na imagem acima o fundo ainda estava com 14% de caixa após a capitação de mais de 200 Milhões. Em termos de indexadores, o fundo apresenta IGPM e IPCA (índices inflacionários com 86% da carteira), com uma ligeira preponderância do IGPM. Em termos de Subordinação, tem maioria de 55% em Séries Sênior. É importante também comentar que apesar de Mostrar como 37% em multipropriedade , parte do crédito coorporativo é fornecido a empresa com lastro também em multipropriedade, o que torna esse setor com exposição com acima de 60% da carteira (nessa conta inclui o timesharing que será explicado abaixo a diferença em relação a multipropriedade, contudo, tem características semelhantes de riscos, referente a fluxo e ativo de segunda moradia). Essa característica é muito semelhante ao HCTR11 veja esse artigo e compare. Antes de entrar no Ativo Avalie o risco/retorno e sua exposição de crédito.
Essa informação acima consta no RG do DEVA11 de novembro/20 mostra o compromisso da Gestora em informar e educar o Mercado mostrando as diferentes caraterísticas de time sharing e multipropriedade. Um dos outros motivos é explicar a diferença da inadimplência dos dois produtos. Veja abaixo algumas operações e suas respectivas inadimplências acumuladas líquidas.
Note a diferença entra a inadimplência do timesharing (CRI Bourbon) 24,8% e multipropriedade (CRI Ondas PRAIA )1,3%. Veja a explicação sobre a ótica do Gestora: "O perfil das carteiras de timeshare: É comum observar que as carteiras de timeshare possuem uma inadimplência mais elevada quando comparada às da multipropriedade. Isso ocorre porque não existem muitos incentivos para a recuperação da carteira. Sob a ótica do incorporador, é muito mais fácil e menos oneroso que os esforços estejam focados nas novas vendas e não na cobrança dos inadimplentes. Em outras palavras, é melhor vender mais (o que pode ocorrer infinitamente a fim de compor créditos para a operação) do que cobrar os devedores. Fazendo um paralelo com o setor de multipropriedade, quando há uma inadimplência definitiva, há uma série de custos para que seja realizado um distrato e somente após a conclusão, a fração será vendida novamente. No time-sharing não! Não há esse limitador, as vendas podem continuar independentemente do comportamento da carteira."
3ª emissão DEVA11
O Preço do follow on é R$ 102,61 com a proporção do direto de 89,97%. Isso mesmo, se o fundo se obter a capitação máxima pode chegar a R$ 630 Milhões de PL ao fina desta Oferta (300 Milhões de PL atuais +330 Milhões da 3ª emissão). A oferta é segue a regulamentação da CVM 476 e é basicamente destinada aos cotistas do próprio Fundo com objetivo de captação de 275 milhões (+20% de MA).
O direito de preferência não é negociável e acontecerá nos dia 11/02 até 25/02 , com liquidação no dia 26/02. Após esse período, o fundo terá o Período de Sobras de 02/03 até 05/03 com liquidação dia 12/03.
O que estão achando dessa emissão do DEVA11 ? quem vai participar deixe seu comentário.
FII Fácil entrevista Maísa Oliveira, RI da Gestora Devant, sobre a Gestora e o Mercado de Crédito Privado.
Vídeo Opinião:
Excelente analise e hoje aprendi a diferença de timesharing x multipropriedade, referente ao % de inadimplência.