Com mais de uma década de vida, o BC Found (BRCR11) começou a ser negociado no Mercado de Balcão em junho de 2007, sendo que as negociações passaram a ser efetuadas na B3 a partir de dezembro de 2010.
Com patrimônio líquido de aproximadamente R$2,5 bilhões, suas 22.918.202 cotas (antes da 7ª emissão) tem um valor patrimonial de R$109,92 (cento e nove reais e noventa e dois centavos).
Durante muito tempo o fundo ocupou a 1ª posição do IFIX, sendo que atualmente está ocupando a 5ª posição, representando 2,893% do índice.
Com uma gestão ativa do BTG Pactual, temos um histórico bem controverso. Destacamos que a vacância física atualmente é de 14,4%, no entanto, a vacância financeira está em 7,7%.
Na virada do ano 2018 para 2019 tivemos um operação com a Brookfield que gerou um certo reboliço no mercado. Saindo de uma posição no Edifício Almirante Barroso (RJ), mantendo uma posição no CENESP (SP). Entendemos a estratégia da gestão que, com duas posições ruins, conseguiu sair de uma delas gerando, inclusive, ganho de capital para o cotista. Em 2015, a Gestão teve uma tentativa frustrada de comprar ação da BR Properties (BRPR3), visto para muitos como utilização do BC Fund para aumentar a influência do BTG na empresa. Contudo, A Gestão não conseguiu mostrar os benefícios ao cotistas e a operação acabou não sendo realizada.
Muitos cotistas não gostaram da operação realizada, especialmente por não terem sido consultados previamente. Contudo, podemos destacar essa como uma prerrogativa da gestão ativa.
Apontamos que a vacância no mercado do Rio de Janeiro está em patamares muito elevado, como demonstra imagem abaixo, retirada de um estudo realizado pela Cushman & Wakefield no Relatório Trimestral chamado "MarketBeat_Q2_2020_Office_Rio_de_Janeiro":
Site Oficial: https://cushwakebrasil.com/pb/
Por sua vez, o mercado imobiliário na cidade de São Paulo está muito mais aquecido. Sendo que o fundo lançou a sua 7ª emissão visando aumentar sua participação na cidade de São Paulo.
Com esta nova emissão objetivo do fundo é adquirir o edifício Diamond Tower, localizado na Avenida Dr. Chucri Zaidan, nº 1.240, bairro Vila São Francisco (chácara Sto Antônio - No Fato Relevante de 24/07/20 é possível encontrar o bairro como Berrini e Chucri Zaidan), São Paulo. O edifício conta com uma área bruta locável de 36.918,18 m², Certificação LEED Green Building Gold, além de ser classificado como AAA. O valor total da aquisição é de R$810 Milhões, que será pago da seguinte forma:
Pagamento 1: R$324 Milhões
Pagamento 2: 24 parcelas de R$10,12 Milhões
Pagamento 3: 36 parcelas de R$6,75 Milhões
Ficou pactuado, ainda, uma renda mínima garantida (RMG) de R$22 Milhões por 24 meses. Assim, considerando o novo número de cotas (26.638.202), a gestora estima que a receita mensal do fundo será impactada em aproximadamente R$0,18/cota (aproximadamente R$ 5,13 Milhões de Receita Bruta ao Fundo, o que irá corresponder 22% do Total da Receita).
Apesar de localizado no bairro Vila São Francisco (próximo ao Morumbi), a área imobiliária, considerando os parâmetros do estudo da Cushman & Wakefield (ver imagem abaixo) é a região da Chucri Zaidan, em uma importante via da Zona Sul de São Paulo, tendo empresas de primeira linha como locatários. Atualmente (2º trimestre de 2020), conforme visto na gráfico abaixo, a região de Chucri Zaidan conta uma vacância de 16,4%.
A Imagem acima foi apresentado no Relatório Trimestral do Pátria
Apesar de pequenos movimentos da gestora, que para muitos cotistas não estão devidamente alinhado com seus interesses, no todo, percebemos uma melhora no portfólio do fundo.
Outra grande crítica enfrentada pela gestora foi o fato de lançar emissão abaixo do valor patrimonial. No entanto, percebemos que foi lançada em linha com o valor de mercado, que pode ser visto como um termômetro mais preciso do valor ideal. Demais, ante a excelente aquisição anunciada pelo fundo, não conseguimos ver como tão negativa a 7ª emissão.
Exatamente com essas informações apontadas em nosso texto que arbitramos a seguinte métricas para a análise do fundo.
Com as métricas estabelecidas, passamos a pontuar a qualidade do ativo, sua localização, vacância e concentração. Segue abaixo a relação de ativos do fundo, bem como as notas atribuídas pelo Canal FII Fácil antes e depois da 7ª emissão.
Análise realizada antes da 7ª emissão:
Nota pré 7ª emissão = 7,86
Análise realizada após a 7ª emissão:
Nota pós 7ª emissão = 7,94
Certamente tivemos uma melhora na qualidade do fundo, após a recente aquisição do Edifício Diamond Tower.
O presente artigo tem o conteúdo meramente educativo, não representa ordem de compra, venda ou manutenção do ativo. Defendemos a autorresponsabilidade do investidor. Caso não se sinta confortável para escolher os seus ativos, indicamos a contratação de uma consultoria financeira.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
Diogo Arantes – Especialista em FIIs e Founder do CANAL FII Fácil
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