Como analisar fundos de papel? Essa foi à pergunta que recebemos em nosso instagram e, posteriormente, foi repetida no grupo do telegram.
Impressionante como uma pergunta provocou tantos pensamentos. Passei a me perguntar: como escrever isso em um único artigo e, simplesmente, concluí ser essa uma tarefa impossível.
Das duas uma: o artigo ficaria gigantesco e, provavelmente, você leitor não chegaria ao final, ou então escreveria um artigo pobre de informações, fazendo com que a pulga continuasse ali atrás da orelha.
Nosso foco é trazer a informação mais completa possível. Sinceramente, não pretendo esgotar o tema, mas quero que após essa séria de artigo, que será publicada ainda este ano, te auxilie a conhecer e compreender esse ativo.
Então vamos ao que interessa!
FII’s de Recebíveis Imobiliários são ativos que não investem em imóveis propriamente ditos, mas sim em títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário.
A Instrução CVM nª 472/2008 estabelece em seu artigo 45 os ativos nos quais os fundos imobiliários podem investir. Nos incisos VII, VIII e IX vamos encontrar os principais investimentos realizados por fundos de recebíveis imobiliários, popularmente conhecidos como FII’s de papel.
Dois investimentos são tidos como principais: as letras de crédito imobiliário e os certificados de recebíveis imobiliários, conhecido tão somente pelas siglas LCI e CRI.
Sim! Fundos de recebíveis podem investir em outros ativos, como letras hipotecárias e fundos de investimento em direitos creditórios. Todavia, por não serem os investimentos mais comuns, simplesmente não esmiuçarei sobre eles, o que pode ocorrer no futuro.
Então, vamos partir para analisarmos as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
As LCI’s foram instituídas pela Lei nº 10.931/2004. São títulos de renda fixa, emitido por bancos que tenham em seu portfólio carteira de crédito imobiliário.
Esses títulos de renda fixa são lastreados no setor imobiliário. Na prática, o investidor está emprestando seu capital para o emissor, sendo que este utilizará esse valor para financiar o setor imobiliário e, no futuro, devolverá o capital para o investidor com correção e juros.
Normalmente os fundos imobiliários utilizam a LCI como caixa, uma vez que o seu retorno não é tão atrativo para o cotista.
A verdade é que os fundos de recebíveis imobiliários investem, de fato, nos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI’s).
Sem mais delongas, vamos partir para o que interessa!
Como eu tive dificuldades para entender os certificados de recebíveis imobiliários. Não sei as pessoas querem se fazer parecer inteligentes e explicam complicando que é simples, ou se meu QI é pequeno mesmo. Vamos simplificar e destrinchar os CRI’s então.
Vou começar criando uma narrativa. Vamos conhecer nosso primeiro personagem: O Empreendedor.
O Empreendedor tem um objetivo qualquer e, para alcança-lo, necessita de um capital que está além do seu alcance. O Empreendedor não consegue o crédito em bancos tradicionais, até mesmo por estarmos falando de um alto valor.
No entanto, o Empreendedor é proprietário de um galpão logístico, que está alugado para um locador de excelente crédito, contrato este que termina daqui a dez anos. Sabemos, então, que o Empreendedor receberá ao menos 120 meses de aluguéis.
O segundo personagem: A Securitizadora. A missão da Securitizadora é transformar os aluguéis futuros que o Empreendedor tem para receber em um ativo de renda fixa denominado Certificado de Recebíveis Imobiliários.
Pausa nos personagens! Logo chegaremos no “e terminaram felizes para sempre”. Preciso que você entenda que o CRI está intimamente ligados há valores que serão recebidos no futuro, valores estes que têm que estar atrelados a empreendimentos imobiliários, podendo ser aluguéis futuros ou pagamento de parcelas de um financiamento, por exemplo.
Continua... A Securitizadora irá, portanto, empacotar esses créditos futuros, transformando-os em títulos de renda fixa e, consequentemente, irá promover a venda dessa ativo no mercado, apresentando-o a investidores profissionais ou não.
O terceiro personagem: O Investidor. O Investidor, pessoa física ou jurídica, comprará cotas de CRI, passando a ter direito nos aluguéis futuros do Empreendedor que, por sua vez, receber o capital necessário para o seu objetivo diretamente da Securitizadora.
Pronto. Acabamos por hora com os personagens principais desta história. Há outros, mas o foco aqui é simplificar o entendimento de toda a operação.
A partir deste momento, a Securitizadora será responsável por acompanhar o recebimento destes aluguéis, promovendo o repasse dos valores para os investidores e, se for o caso, do excesso para o Empreendedor.
Esse repasse, na maioria das vezes, é realizado de forma mensal, sendo devolvida parte do valor do capital (amortização) com correção e juros.
Chegamos ao fim de nosso primeiro artigo. Leia, releia, absorva toda a informação e, não fique com dúvidas, sendo necessário, chame a gente no Instragram.
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