O Fundo de Investimento Imobiliário - VBI Logístico, negociado com ticker LVBI11, parte para mais um emissão. Vamos juntos analisar o histórico desse fundo, bem como a nova emissão.
Ressaltamos que o presente artigo não tem o escopo de recomendar o fundo, tão somente buscamos apresentar um estudo do fundo.
O LVBI11 iniciou suas atividades no mês de novembro de 2018, tendo captado na primeira emissão o valor de R$303 Milhões. Atualmente, com um patrimônio líquido de R$816 Milhões, o fundo tem suas cotas negociadas na bolsa com um ágio de 11%, eis que sua cota negociada por cerca de R$120,50, tem um valor patrimonial de R$108,33. Dos seus mais de 26 mil cotistas, o fundo cobra uma taxa de administração/gestão de até 1,30% ao ano sob o patrimônio líquido do fundo, no mês de junho deste ano, a taxa cobrada foi correspondente a 1,25%
Comparando com outros fundos do setor, percebemos que sua relação P/VP está muito próxima do VILG11, que atualmente apresenta uma relação de 1,12, comparando com outros fundos do setor, percebemos uma diferença boa ao comparar com HGLG11 (1,29), XPLG11 (1,18) e BRCO11 (1,31).
A partir deste momento você pode se perguntar o motivo para o LVBI11 estar com um P/VP menor no setor. Primeiro, temos que considerar que sempre que um fundo entra em emissão a tendência é o preço do mercado reduzir, fora isso, tivemos dois outros fatos relevantes que causaram a redução do preço no mercado secundário.
O Fundo recebeu, em 31/08/2020, da locatária “DHL Logistics (Brazil) Ltda.” notificação sobre a rescisão antecipada do contrato de locação do imóvel denominado “Ativo Araucária”. Conforme condições do referido contrato, deverá ser cumprido aviso prévio de 12 (doze) meses até a efetiva desocupação do imóvel, além do pagamento de multa por rescisão antecipada na data da desocupação. Dessa forma, a efetiva desocupação do ativo é esperada para ocorrer somente em 01.09.2021 e não é esperado qualquer impacto financeiro no fundo até essa data, uma vez que o aluguel deverá ser pago durante todo o período. A área bruta locável do ativo é 42.697 m² e o contrato de locação compreende a totalidade do imóvel, sendo que o aluguel mensal representa, nessa data, o equivalente a aproximadamente a R$ 0,10 por cota.
Além disso, durante o mês de julho, conforme já havíamos antecipado, foi concluída a devolução do último dos 10 módulos anteriormente ocupados por um dos locatários do Ativo Itapevi, com 1.706 m² de área bruta locável. Ainda sobre o Ativo Itapevi, foi concluída uma nova locação de 3 módulos do Galpão A que totalizam 5.282 m² da área bruta locável. Com estas movimentações, a taxa de vacância do empreendimento foi reduzida para 35%. Ainda sim, lembramos que esta desocupação e a nova locação no Ativo Itapevi não impactará a receita imobiliária do Fundo durante o ano de 2020, uma vez que há no empreendimento um acordo de renda mínima garantida para o ano de 2020, definido com o antigo proprietário do imóvel. Ao final do mês de julho, o Fundo possuía uma taxa de vacância física de 7% e taxa de vacância financeira de 1%.
Analisando a vacância do fundo, observamos que ela está concentrada basicamente no ativo de Itapevi, sendo que em Extrema, observamos uma vacância muito pequena.
Durante a crise o fundo apresentou um bom rendimento, tendo pago em média R$0,638 nesses últimos seis meses.
A vacância no ativo de Araucária preocupa grande parte dos investidores, uma vez que está localizado no Estado do Paraná, não sendo, portanto, uma localização tão atrativa.
Tendo em vista a vacância já esperada, podemos observar no futuro uma redução do rendimento distribuído neste fundo. No entanto, não podemos deixar de observar o aviso prévio de 12 meses, dando fôlego para o fundo procurar, desde já, um novo inquilino. Como já anunciado, essa vacância pode acarretar uma redução de R$0,10 nos rendimentos.
A segunda emissão do fundo foi bem sucedida, tendo captado o montante adicional de 20%, totalizando o valor total de R$480 Milhões.
Atualmente o fundo é composto por 6 ativos, em localizações atraentes para o investimento. Segue abaixo imagens retiradas do relatório do fundo, com a descrição de cada ativo.
Não podemos ignorar a alta vacância no ativo de Itapevi, no patamar de 35%, que com a sua RMG que mantém o rendimento do fundo em patamares atraentes. Com o término dessa RMG e com a entrega do imóvel de Araucária (se não locado novamente) temos um rendimento esperado entre R$0,52 e R$0,48. Isso, em um pior cenário.
Todavia, não podemos ignorar que o momento atual é positivo para o mercado logístico. Com essa terceira emissão o fundo pretende aumentar seu tamanho em 37%. Logo, assumindo que o fundo irá concretizar com êxito essa nova emissão, que irá alocar em imóveis 100% locados, ainda que não alugue os ativos de Araucária e Itapevi, podemos aguardar um rendimento entre R$0,58 e R$0,55. Consequentemente, temos um yield interessante, ainda mais se o investidor conseguir investir no fundo pagamento na cota algo em torno de R$115,00 até R$118,00.
O estudo de viabilidade apresentado no prospecto é muito positivo. O fundo apresenta em seu prospecto a evolução no mercado de logística nessa pandemia, ressaltando a importância da área próxima ao município de São Paulo.
Crescimento do mercado logístico:
Importância do mercado próximo a cidade de São Paulo:
De acordo com o Estudo de Viabilidade, a projeção de yield médio para o horizonte de dez anos oscilaria na faixa de 8,0% ao ano a 8,5% ao ano conforme premissas e dados do Estudo de Viabilidade anexo a este Prospecto.
Comparando o mercado de logística do Brasil com outros países, como Estados Unidos, percebemos que o mercado tem muito a crescer, o que justifica a nova emissão.
Quando um fundo lançou essa emissão, a precificação no mercado secundário estava em torno de R$130,00. Quando anunciada a emissão e os fatos relevantes, o preço no mercado caiu para próximo de R$120,00, tendo o preço se aproximado muito da emissão, o que não é positivo para a emissão em si, já que não atrai os investidores que pretendem executar o movimento denominado flipagem.
Muitos cotistas não gostam desse movimento de flipagem, já que aumenta a volatilidade do preço no término da emissão. No entanto, temos que levar em consideração que os "flipadores" ajudam na concretização da emissão, logo, por não estar interessante para a realização deste movimento, temos uma certa preocupação.
Segue quadro com as datas previstas para os eventos desta terceira emissão:
Não sabe se deve entrar na emissão? Segue alguns pontos que você deve analisar para tomar sua decisão:
1) A tese de investimento do fundo está alinhada com os seus interesses?
2) Gosta dos ativos que o fundo tem hoje em seu portfólio?
3) Conhece os problemas do fundo, especialmente a vacância atual em Itapevi e Extrema e a futura em Araucária? Está confortável com ela?
Após analisar esses pontos destacados, você vai entrar na emissão? Você já tem o ativo?
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Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
Diogo Arantes – Especialista em FIIs e Founder do CANAL FII Fácil
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